내 보증금 돌려줘! 누적식 근저당 설정 시 보증인의 권리

안녕하세요, 부동산 지킴이입니다. 오늘은 좀 복잡하지만 꼭 알아둬야 할 부동산 담보대출과 관련된 중요한 이야기를 해보려고 합니다. 바로 누적적 근저당권과 보증인의 변제자 대위에 관한 내용입니다. 최근 대법원 판결(2017. 10. 26. 선고 2017다236061, 236078 판결)을 통해 더욱 명확해진 이 개념들을 쉽게 풀어드리겠습니다.

사례 소개

A 회사는 은행에서 돈을 빌리면서, 회사 소유의 여러 건물들과 대표이사 B의 개인 아파트를 담보로 제공했습니다. B는 회사의 채무에 대한 연대보증인이기도 했습니다. 은행은 각 부동산에 대해 별도의 근저당권을 설정했는데, 이는 마치 여러 개의 바구니에 계란을 나눠 담듯, 하나의 채무를 여러 담보물로 나누어 담보하는 방식이었습니다. 이를 누적적 근저당권이라고 합니다.

그런데 A 회사가 대출금을 갚지 못하게 되자, 은행은 B의 아파트를 경매에 넘겼습니다. B는 자신의 아파트가 팔려나가는 것을 막기 위해 은행에 돈을 갚았습니다. 이후 B는 A 회사 소유 건물에 설정된 근저당권을 자신이 행사할 수 있는지 궁금해했습니다.

누적적 근저당권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 하나의 빚을 여러 개의 담보로 나눠서 보증하는 방식입니다. 마치 여러 개의 바구니에 계란을 나누어 담는 것과 같습니다. 각 담보물에는 각각의 근저당권이 설정되지만, 이들은 모두 같은 빚을 나눠서 담보합니다. 이는 공동근저당권(민법 제368조)과는 다른 개념입니다. 공동근저당에서는 여러 담보물이 하나의 채권최고액을 공유하지만, 누적적 근저당에서는 각 담보물에 설정된 근저당권의 채권최고액의 합계가 전체 채권최고액이 됩니다.

보증인의 권리: 변제자 대위

B처럼 보증인이 빚을 대신 갚은 경우, 변제자 대위(민법 제481조, 제482조)라는 권리를 행사할 수 있습니다. 즉, 채권자였던 은행의 권리를 B가 대신 행사할 수 있게 되는 것입니다. B는 A 회사에 돈을 갚으라고 요구할 수 있을 뿐만 아니라, A 회사 소유 건물에 설정된 근저당권도 행사할 수 있습니다.

대법원의 판단

대법원은 이 사례에서 B가 A 회사 소유 건물에 대한 근저당권을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 누적적 근저당권이 설정된 경우에도 보증인은 변제자 대위를 통해 채무자 소유 부동산의 근저당권을 행사할 수 있다는 것을 명확히 한 것입니다. 이는 보증인의 권리를 보호하는 중요한 판결입니다.

핵심 정리

• 누적적 근저당: 하나의 빚을 여러 담보로 나눠 보증하는 방식
• 변제자 대위: 보증인이 빚을 대신 갚으면 채권자의 권리를 대신 행사할 수 있는 권리
• 대법원 판결: 누적적 근저당권의 경우에도 보증인은 변제자 대위를 통해 채무자 소유 부동산의 근저당권을 행사할 수 있다.

오늘은 누적적 근저당권과 보증인의 변제자 대위에 대해 알아보았습니다. 부동산 거래 시, 담보대출과 관련된 이러한 개념들을 잘 이해하고 계약을 진행하는 것이 중요합니다. 복잡한 법률 용어와 개념들을 쉽게 이해하도록 돕는 부동산 지킴이가 되겠습니다. 다음에 또 유익한 정보로 찾아뵙겠습니다.