내 집 마련의 꿈, 명의신탁의 함정에 빠지다?! - 수탁자의 배신, 어떻게 해결할까요?

내 집 마련, 누구나 꿈꾸는 일이죠. 하지만 그 꿈을 이루는 과정에서 예상치 못한 함정에 빠질 수도 있습니다. 바로 '명의신탁'입니다. 오늘은 명의신탁 때문에 벌어진 억울한 사례를 통해 해결책을 알아보겠습니다.

사례:

철수(甲)는 영희(乙)에게서 집을 샀습니다. 그런데 당시 여러 가지 사정으로 등기를 바로 자신의 이름으로 하지 못하고, 친구 민수(丙) 이름으로 등기를 해달라고 영희에게 부탁했습니다. 그런데 시간이 흘러 명의신탁이 법으로 금지되면서 문제가 발생했습니다. 민수는 철수와의 약속을 어기고 그 집을 다른 사람, 정국(丁)에게 팔아버렸습니다! 억울한 철수는 어떻게 해야 할까요?

해결책:

이런 상황은 법적으로 '3자간 등기명의신탁'이라고 합니다. 복잡해 보이지만, 핵심은 철수가 실제 집주인이고, 민수는 단지 이름만 빌려준 사람이라는 것입니다. 그런데 민수가 집을 팔아버렸으니 문제가 심각해졌습니다.

과거에는 이런 경우, 철수는 영희에게 다시 등기를 해달라고 요구할 수 있었습니다. (대법원 2011.9.8. 선고 2009다49193, 49209 판결) 하지만 지금은 정국이 집을 사버렸기 때문에 철수가 집을 되찾기는 어렵습니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항, 대법원 2009. 4. 9. 선고 2009다2576, 2583 판결). 억울하지만 정국은 아무 잘못 없이 집을 샀기 때문에 법적으로 보호받기 때문입니다.

그렇다면 철수는 어떻게 해야 할까요? 영희에게 책임을 물을 수 있을까요? 안타깝지만 영희에게는 잘못이 없습니다. 철수가 스스로 명의신탁을 부탁했기 때문입니다. (대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다61654 판결)

결국 철수가 할 수 있는 최선의 방법은 배신한 친구 민수에게 집을 판 돈을 돌려달라고 요구하는 것입니다. 법적으로는 '부당이득반환청구'라고 합니다. 민수는 철수의 집을 팔아서 부당하게 이득을 얻었기 때문에, 그 돈을 철수에게 돌려줘야 합니다. (대법원 2011. 9. 8. 선고 2009다49193, 49209 판결)

명의신탁의 위험성

이 사례처럼 명의신탁은 겉으로 보기에는 편리해 보이지만, 예상치 못한 큰 문제를 일으킬 수 있습니다. 특히 '부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'에 따라 명의신탁은 법으로 금지되어 있으므로, 절대로 하지 않도록 주의해야 합니다.

참고: 민수처럼 타인의 명의로 신탁받은 부동산을 마음대로 처분하는 것은 횡령죄에 해당할 수 있습니다. (대법원 2010. 9. 30. 선고 2010도8556 판결)