내 집인데 내 집이 아닌 슬픈 현실?! 명의신탁과 유치권 이야기

집을 사려고 돈은 내가 다 냈는데, 등기는 친구 이름으로 했다가 쫓겨날 위기에 처했다면 어떨까요?  믿었던 친구가 등기를 자기 앞으로 돌려놓고 집에서 나가라고 한다면 정말 억울하겠죠. 오늘은 이런 안타까운 상황, 명의신탁과 관련된 유치권 문제에 대해 알아보겠습니다.

사례 소개

철수(甲)는 영희(乙)와 명의신탁약정을 맺고, 민수(丙) 소유의 다세대주택을 사기로 했습니다.  철수는 매수자금을 모두 부담했지만, 등기는 영희 이름으로 하기로 한 거죠.  민수는 이런 사정을 전혀 몰랐고, 영희와 매매계약을 체결 후 영희 명의로 소유권 이전 등기가 완료되었습니다. 그런데 영희는 부동산실명법에 따라 명의신탁약정이 무효라는 사실을 알게 되자, 이 집이 자기 소유라고 주장하며 철수에게 퇴거를 요구했습니다. 억울한 철수는 자신이 지불한 매수자금에 대해 유치권을 주장할 수 있을까요?

명의신탁? 유치권? 이게 뭔가요?

• 명의신탁: 부동산의 실소유자와 등기부상 소유자가 다른 경우를 말합니다.  우리나라에서는 부동산실명법에 따라 원칙적으로 금지되어 있으며, 위 사례처럼 명의신탁약정은 무효입니다.  결과적으로 등기명의자인 영희가 집의 소유권을 갖게 됩니다. (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항)

• 유치권:  타인의 물건을 점유한 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권이 있을 때, 그 채권을 변제받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리입니다. 예를 들어, 수리비를 받지 못한 자동차 정비소에서 수리 완료된 차량을 유치하는 경우를 생각해 볼 수 있습니다. (민법 제320조)  유치권자는 채권 전부를 변제받을 때까지 유치물 전부에 대해 권리를 행사할 수 있습니다. (민법 제321조)

철수는 유치권을 주장할 수 있을까?

안타깝게도 철수는 유치권을 주장할 수 없습니다. 대법원 판례에 따르면, 명의신탁자가 명의수탁자에게 매수자금을 돌려달라고 하는 부당이득반환청구권은 부동산 자체에서 발생한 채권이 아닙니다.  즉, 집에서 직접 발생한 채권이 아니라는 뜻이죠.  유치권은 점유하고 있는 물건과 관련된 채권이 있어야 성립하는데, 철수의 채권은 집과 직접적인 관련이 없다는 것이 대법원의 판단입니다. 따라서 유치권의 핵심 요건인  '견련성'이 인정되지 않아 유치권을 행사할 수 없다는 결론입니다. (대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다34828 판결)

결론

명의신탁은 법적으로 금지된 행위이며, 위 사례처럼 억울한 상황에 처할 수 있습니다.  부동산 거래는 항상 신중하게 진행하고, 등기는 반드시 실소유자 명의로 하는 것이 중요합니다.  명의신탁의 위험성을 잊지 마세요!