내 집 지을 때 햇빛도 생각해야 한다고? 일조권 확보를 위한 건축물 높이 제한 완벽 정리!

집을 지을 때 내 맘대로 높이 지을 수 있을까요? 정답은 NO! 다른 집의 햇빛을 가리지 않도록 법으로 건축물의 높이를 제한하고 있답니다. 바로 일조권 때문인데요. 오늘은 전용주거지역과 일반주거지역에서 건축물 높이 제한에 대해 자세히 알아보겠습니다.

(참고) 전용주거지역과 일반주거지역은 주택을 짓기 위한 땅으로, 전용주거지역은 저층 주택 위주, 일반주거지역은 좀 더 다양한 주택을 지을 수 있는 곳이에요.

햇빛 싸움은 이제 그만! 정북방향 건축물 높이 제한 (건축법 제61조 제1항, 건축법 시행령 제86조 제1항)

내 땅 바로 북쪽에 다른 집이 있다면, 내 집의 높이가 그 집의 햇빛을 가릴 수 있겠죠? 그래서 법에서는 정북방향 인접 대지경계선으로부터 얼마나 떨어져야 하는지, 건축물의 높이에 따라 기준을 정해두었어요.

높이 10m 이하: 대지경계선에서 1.5m 이상 띄워야 합니다.
높이 10m 초과: 건축물 각 부분의 높이의 1/2 이상 띄워야 합니다.
- 예를 들어 20m 높이의 건물을 짓는다면, 대지경계선에서 최소 10m 이상 띄워야 한다는 뜻이죠!

(주의) 위의 기준은 최소한의 기준이고, 지역마다 건축 조례로 더 엄격하게 정할 수 있어요. 국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 해당 지역 조례를 꼭 확인하세요!

높이 제한, 예외는 없을까? (건축법 제61조 제1항, 건축법 시행령 제86조 제2항, 건축법 제77조의4 제1항)

모든 건축물에 무조건 높이 제한이 적용되는 건 아니에요. 다음과 같은 경우에는 예외가 적용됩니다.

20m 이상 도로에 접한 대지 & 특정 구역: 20m 이상 도로에 접한 대지 상호 간에 건축하는 건물은 높이 제한에서 자유로울 수 있습니다. (도로에 공원, 녹지 등이 접해있다면 그 폭도 포함!) 단, 지구단위계획구역, 경관지구, 중점경관관리구역, 특별가로구역, 도시미관 향상 구역 등 특정 구역 안에 있어야 해요.
건축협정 구역: 건축협정을 맺어 일정 거리 이상 띄어 짓기로 합의했다면 높이 제한을 받지 않습니다.
정북방향 대지가 주거지역이 아닌 경우: 정북쪽 땅이 상업지역이나 공업지역 등 주거지역이 아니면 높이 제한을 적용받지 않아요.

높이 제한, 완화도 가능하다고? (건축법 제61조 제3항, 건축법 시행령 제86조 제4항)

특정 조건을 만족하는 경우, 정남방향 대지경계선 기준으로 지자체에서 정한 높이 이하로 건축할 수 있습니다.

택지개발지구, 대지조성사업지구, 지역개발사업구역, 산업단지, 도시개발구역, 정비구역 등
정북방향이 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 곳인 경우
정북방향 대지 소유자와 합의한 경우

2층 이하, 8m 이하 건축물은? (건축법 제61조 제4항)

2층 이하, 높이 8m 이하의 건축물은 지자체 조례에 따라 위의 높이 제한 규정을 적용하지 않을 수 있습니다. 해당 지역 조례를 꼭 확인하세요!

위반하면 어떻게 될까? (건축법 제108조 제1항, 건축법 제110조 제1호)

일조권 확보를 위한 높이 제한을 어기면 건축주와 시공자 모두 처벌받을 수 있습니다.

도시지역: 3년 이하의 징역 또는 5억원 이하의 벌금
도시지역 외: 2년 이하의 징역 또는 1억원 이하의 벌금

대지경계선, 어떻게 정할까? (건축법 시행령 제86조 제6항, 제7항)

내 땅과 이웃 땅 사이에 도로, 공원, 하천 등이 있다면 그 반대편 대지경계선을 기준으로 높이 제한을 계산합니다. 또한, 너비 2m 이하이거나 일정 면적 이하의 작은 땅도 마찬가지입니다. 공동주택의 경우, 이런 시설이나 부지가 사이에 있다면, 지방건축위원회 심의를 거쳐 마주 보는 대지 경계선의 중심선을 기준으로 할 수도 있습니다.

일조권은 나와 이웃 모두에게 중요한 권리입니다. 집을 지을 때는 꼭 관련 법규를 확인하고, 이웃과의 분쟁 없이 쾌적한 주거 환경을 만들도록 노력해야겠죠?