햇빛은 소중해! 내 집 지을 때 꼭 알아야 할 일조권 확보를 위한 건축물 높이 제한

집을 지을 때 햇빛 못지않게 중요한 게 바로 이웃집의 햇빛! 내 집 때문에 옆집에 햇빛이 안 든다면 분쟁이 생길 수 있겠죠?  그래서 법으로 건물 높이를 제한하고 있습니다.  오늘은 전용주거지역과 일반주거지역에서 꼭 알아야 할 건축물 높이 제한에 대해 알려드릴게요!

기본 원칙: 북쪽 이웃 배려하기!

내 집 북쪽에 이웃집이 있다면, 내 집 때문에 그 집에 햇빛이 가리지 않도록 신경 써야 합니다. 건축법(제61조제1항 및 시행령 제86조제1항)에 따라 북쪽 대지경계선과 건물 사이에 일정 거리를 둬야 하는데요, 건물 높이에 따라 그 거리가 달라집니다.

• 10m 이하 건물: 북쪽 대지경계선에서 최소 1.5m 이상 띄워야 합니다.
• 10m 초과 건물:  건물 각 부분의 높이의 1/2 이상 띄워야 합니다. 예를 들어 20m 높이의 건물이라면, 북쪽 대지경계선에서 최소 10m 이상 떨어져야 합니다.

(참고) 지역마다 조금씩 다를 수 있어요!

위의 기준은 기본적인 내용이고, 각 지역의 건축 조례에 따라 추가적인 규정이 있을 수 있습니다.  국가법령정보센터(www.law.go.kr)에서 해당 지역 조례를 꼭 확인하세요!

높이 제한, 예외도 있다!

모든 경우에 높이 제한을 적용하는 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 예외가 적용됩니다(건축법 제61조제1항 및 시행령 제86조제2항).

• 넓은 도로에 접한 경우: 20m 이상 도로(차도, 인도, 자전거도로 포함)에 접한 대지 상호 간에는 높이 제한이 적용되지 않습니다.  도로에 공공공지, 녹지, 광장 등이 접해있다면 그 시설도 도로 폭에 포함됩니다.
• 특정 구역 내 건축: 지구단위계획구역, 경관지구, 중점경관관리구역, 특별가로구역, 도시미관 향상을 위해 지정된 구역 안의 대지 상호 간에는 높이 제한을 적용하지 않습니다.
• 건축협정이 있는 경우: 건축협정구역 안에서 건축협정에  일정 거리 이상 띄어 건축하는 내용이 포함되어 있다면 높이 제한이 적용되지 않습니다.
• 북쪽 대지가 주거지역이 아닌 경우: 내 집 북쪽 대지가 전용주거지역이나 일반주거지역이 아니라면 높이 제한이 적용되지 않습니다.

높이 제한 완화, 이럴 땐 가능!

특정 조건을 만족하면 높이 제한을 완화받을 수 있습니다 (건축법 제61조제3항 및 시행령 제86조제4항).  지자체에서 정한 높이 이하로 건축할 수 있는데요,  다음과 같은 경우가 해당됩니다.

• 택지개발지구, 대지조성사업지구, 지역개발사업구역, 산업단지, 도시개발구역, 정비구역 내 건축
• 북쪽에 도로, 공원, 하천 등 건축이 금지된 공지가 있는 경우
• 북쪽 대지 소유자와 합의한 경우

2층 이하 저층 건물은?

2층 이하, 높이 8m 이하의 건축물은 지자체 조례에 따라 높이 제한을 적용하지 않을 수 있습니다 (건축법 제61조제4항).  이 역시 해당 지역 조례를 확인해야 합니다.

위반하면 벌금 폭탄!

일조권 확보를 위한 높이 제한을 어기면 엄청난 벌금을 물 수 있습니다.

• 도시지역: 3년 이하의 징역 또는 5억 원 이하의 벌금 (건축법 제108조제1항)
• 도시지역 외: 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금 (건축법 제110조제1호)

대지경계선, 애매할 땐 어떻게?

내 대지와 이웃 대지 사이에 공원, 도로, 하천 등이 있거나 좁은 대지, 작은 대지가 있다면, 그 반대편 대지경계선을 인접 대지경계선으로 봅니다(건축법 시행령 제86조제6항). 즉, 공원이나 도로 너머에 있는 대지가 나의 '인접 대지'가 되는 것이죠.  건축 전에 꼼꼼히 확인해야겠죠?

햇빛, 나만 좋을 게 아니라 이웃과 함께 나눠야 더욱 따뜻하겠죠?  건축물 높이 제한 규정을 잘 이해하고, 분쟁 없이 쾌적한 주거 환경을 만들어 나가요!