농지, 팔 때 세금 폭탄 피하려면? '토지 사용 제한'의 함정!

땅을 팔 때 양도소득세라는 세금을 내야 하는데, 비사업용 토지로 분류되면 세금이 훨씬 많이 나옵니다. 특히 농사짓지 않는 농지는 비사업용 토지로 분류되어 세금 폭탄을 맞을 수 있죠. 하지만 예외도 있습니다. 바로 **"법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지"**인 경우인데요. 오늘은 이 예외 조항에 대해 자세히 알아보겠습니다.

이번에 대법원은 농지를 상속받은 후 몇 년 동안 농사를 짓지 않고 팔았다가 비사업용 토지로 분류되어 양도소득세 중과세 대상이 된 사례를 다뤘습니다 (대법원 2011. 2. 10. 선고 2010두20240 판결). 원고는 "토지가 지구단위계획구역으로 지정되고 건축허가가 제한되어 사용이 제한되었다"고 주장했지만, 대법원은 이를 받아들이지 않았습니다.

핵심은 **"토지의 용도에 따른 통상적인 제한의 범위를 넘어 특별히 사용이 제한된 경우"**여야 한다는 것입니다. 단순히 건축허가가 제한되었다고 해서 무조건 예외가 되는 것은 아닙니다.

대법원은 구 소득세법 시행령 제168조의14 제1항 제1호 (현행 소득세법 시행령 제168조의7 제1항 제1호와 유사) 를 해석하면서 다음과 같은 기준을 제시했습니다.

• 법령에 의한 직접적인 사용 금지/제한: 법 자체에서 토지 사용을 금지하거나 제한하는 경우.
• 행정청의 건축허가 등 통제로 인한 사실상 사용 금지/제한: 행정적인 조치로 인해 현실적으로 토지 사용이 어려운 경우.
• '토지의 용도에 따른 통상적인 제한' 초과 여부: 단순히 용도지역에 따른 일반적인 제한이 아니라, 그 이상의 특별한 제한이 있어야 함.
• 판단 기준: 토지의 본래 용도에 따른 사용 제한 여부를 원칙으로 하되, 취득 목적, 실제 이용 현황, 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 고려해야 함.

이번 사례에서는 농지였음에도 불구하고 농사를 짓지 않았고, 형질 변경이나 건축 시도도 하지 않았습니다. 따라서 단순히 건축허가 제한만으로는 "특별히 사용이 제한되었다"고 보기 어렵다고 판단한 것입니다.

결론적으로, 농지 등 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과세를 피하려면 "법령에 따른 사용 제한"을 주장할 때, 단순한 규제가 아닌 구체적이고 특별한 사용 제한 사유를 입증해야 합니다. 토지의 본래 용도를 고려하고, 취득 목적 및 실제 이용 현황 등을 꼼꼼히 검토하여 주장을 뒷받침할 필요가 있습니다.

참고 조문:

• 구 소득세법(2009. 12. 31. 법률 제9897호로 개정되기 전의 것) 제96조, 제104조, 제104조의3
• 구 소득세법 시행령(2009. 2. 4. 대통령령 제21301호로 개정되기 전의 것) 제168조의14