땅값이 많이 올랐을 때 세금, 어떤 땅은 안 내도 될까?

땅값이 갑자기 껑충 뛰면, 정부는 "토지초과이득세"라는 세금을 부과합니다. 땅 주인 입장에서는 이 세금을 좀 덜 내고 싶겠죠? 법에서는 특별한 사정이 있는 경우 세금을 감면해주는데, 오늘은 그 중 하나인 '사용이 제한된 땅'에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

토지초과이득세법에서는 '법령의 규정에 의하여 사용이 금지되거나 제한된 경우'에는 세금을 감면해준다고 명시되어 있습니다 (토지초과이득세법 제8조 제3항, 같은법시행령 제23조 제1호). 그런데 '법령'이라고 하면 보통 국회에서 만든 법률을 떠올리시는 분들이 많을 텐데요, 꼭 법률만 해당되는 것은 아닙니다.

대법원은 1994년 여러 판례 (대법원 1994. 1. 25. 선고 93누2995 판결, 대법원 1994. 3. 25. 선고 93누14370 판결, 대법원 1994. 3. 25. 선고 93누17591 판결, 대법원 1994. 10. 11. 선고 93누22326 판결) 를 통해, 상위 법령에 근거한 행정관청의 예규 등에 의해 토지 사용이 사실상 불가능하게 된 경우에도 '법령에 의한 사용 제한'으로 볼 수 있다고 판단했습니다.

쉽게 말해, 법률 자체에서 직접적으로 땅 사용을 막지 않더라도, 상위 법령에 따라 만들어진 행정기관의 규정이나 지침 때문에 건물을 짓는 등의 개발행위가 사실상 불가능하다면, 세금 감면 대상이 될 수 있다는 뜻입니다.

한 가지 사례를 살펴볼까요? 어떤 사람이 땅을 샀는데, 그 중 일부가 자연녹지지역으로 지정되었습니다. 자연녹지지역에서는 건설부 고시와 서울시 지침에 따라 형질변경이 금지되어 건축이 불가능했습니다. 이 경우, 비록 법률에서 직접적으로 건축을 금지한 것은 아니지만, 상위 법령에 근거한 행정규정 때문에 땅 사용이 제한된 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 이 땅은 토지초과이득세 감면 대상이 될 수 있는 것입니다.

하지만 주의할 점이 있습니다. 모든 행정규정이 토지초과이득세 감면 사유가 되는 것은 아닙니다. 예를 들어, 주거지역으로 지정된 땅에 건물을 지으려면 여러 관련 부서와 협의하고 심의를 거쳐야 한다고 가정해 봅시다. 이러한 절차는 건축 허가를 받기 위한 통상적인 절차일 뿐, 토지 사용을 특별히 제한하는 것은 아닙니다. 따라서 단순히 행정절차가 복잡하다는 이유만으로는 세금 감면을 받을 수 없습니다.

결론적으로, 땅 사용 제한으로 인한 토지초과이득세 감면 여부는 단순히 법률만 볼 것이 아니라, 상위 법령에 근거한 행정규정이나 지침, 그리고 그로 인한 실질적인 사용 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 만약 토지초과이득세 부과에 이의가 있다면 관련 법령과 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.