대지권 없는 아파트, 내 땅은 어떻게 찾을까? 🏢

내 집 마련의 꿈을 이루고 아파트를 낙찰받았는데, 등기부등본을 확인해보니 대지권이 없다?! 꿈에 그리던 내 집 마련이 악몽으로 변할 수 있는 순간입니다. 특히 경매로 아파트를 낙찰받은 경우, 대지권 미등기 아파트인지 확인하는 것은 필수입니다. 오늘은 대지권 없는 아파트, 내 땅을 찾는 방법에 대해 알아보겠습니다.

사례를 통해 알아보는 대지권 미등기 아파트

A씨는 B건설사가 C토지공사로부터 택지를 분양받아 지은 D씨 소유 아파트를 경매로 낙찰받았습니다. 모든 등기 절차를 마치고 드디어 내 집이 생겼다는 기쁨도 잠시, A씨는 해당 아파트에 대지권 등기가 되어있지 않다는 사실을 알게 됩니다. B건설사가 C토지공사에 택지 분양대금을 모두 지급했음에도 부도로 인해 대지권 등기를 하지 못했기 때문입니다. 이런 경우 A씨는 어떻게 대지권 등기를 할 수 있을까요?

법률적 근거와 판례를 통한 해결책

• 부동산등기법 제60조: 이 법은 '구분건물신축자'가 대지사용권을 가지고 있음에도 대지권 등기를 하지 않고 구분건물에 관한 소유권이전등기만 마친 경우, '현재의 구분건물소유명의인'과 공동으로 대지사용권에 관한 이전등기를 신청할 수 있다고 규정합니다. 또한, 대지권 등기는 대지사용권 등기와 동시에 신청해야 합니다. 건축자가 대지사용권을 나중에 취득하여 이전하기로 약정한 경우에도 이 규정이 준용됩니다.

• 대법원 판례 (대법원 2000. 11. 16. 선고 98다45652, 45669 판결, 대법원 2008. 11. 27. 선고 2008다60742 판결): 집합건물 건축자로부터 전유부분과 대지지분을 함께 분양받고 대금을 완납한 경우, 비록 대지지분에 대한 등기는 없더라도 매매계약의 효력으로 건물 대지를 점유·사용할 권리, 즉 대지사용권을 가집니다. 이 권리는 수분양자뿐 아니라, 그로부터 아파트를 매수하거나 증여받은 사람에게도 동일하게 적용됩니다. 분양대금을 완납하지 못한 경우에도 마찬가지로 대지사용권은 인정되지만, 분양자는 대금 미납을 이유로 동시이행항변을 할 수 있습니다.

• 대법원 판례 (대법원 2008. 9. 11. 선고 2007다45777 판결): 대지권 미등기 집합건물을 낙찰받은 사람은 건축자가 가지는 대지사용권을 취득합니다. 하지만 낙찰인이 대지 소유권이전등기를 마친 건축자를 상대로 대지권변경등기절차의 이행을 구할 수는 없다고 판시했습니다.

A씨의 경우, C토지공사를 상대로 B건설사의 대지지분이전등기청구권을 대위행사하고, 동시에 B건설사를 상대로 A씨에게로의 대지지분이전등기(대지사용권 이전등기) 절차 이행을 청구해야 합니다. 승소 판결을 받은 후, 이전등기와 동시에 대지권 등기를 신청하면 됩니다. 단, 과거처럼 분양자를 상대로 대지권변경등기절차이행을 청구하는 것은 불가능합니다.

결론적으로, 대지권 미등기 아파트를 낙찰받았다면 당황하지 말고 관련 법률과 판례에 따라 적절한 법적 절차를 밟아야 내 땅을 확보할 수 있습니다. 부동산 전문 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다.