도시지역 내 건축허가, 무조건 받을 수 있을까?

도시에서 집을 짓거나 건물을 세우려면 건축허가를 받아야 한다는 건 누구나 알고 있는 사실입니다. 하지만 내 땅이라고 해서 무조건 건축허가를 받을 수 있는 건 아닙니다. 특히 토지의 형질 변경이 필요한 경우는 더욱 까다로운데요, 오늘은 도시지역 안에서 토지 형질변경을 포함한 건축허가에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

사례 소개

서울 서초구의 일명 '국회단지' 내 토지 소유자들이 구청에 건축허가를 신청했지만 거부당했습니다. 구청은 상·하수도 시설 미비, 난개발 및 도시 슬럼화 방지, 계획적 개발 검토 등을 이유로 들었습니다. 이에 토지 소유자들은 소송을 제기했습니다.

쟁점 1: 도시지역 내 토지 형질변경을 수반하는 건축허가는 기속행위일까, 재량행위일까?

핵심은 건축허가가 '기속행위'인지 '재량행위'인지 여부입니다. 기속행위는 법에서 정한 요건을 충족하면 행정청이 무조건 허가해야 하는 것이고, 재량행위는 법의 테두리 안에서 행정청이 판단하여 허가 여부를 결정할 수 있는 것입니다.

• 원고 4의 경우: 원고 4의 토지는 이미 도로와 상하수도 등 기반시설이 갖춰진 '조성이 완료된 기존 대지'였습니다. 법원은 이 경우 건축허가는 기속행위에 해당하며, 중대한 공익상의 필요가 없다면 구청은 허가를 해줘야 한다고 판단했습니다. (건축법 제11조, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 제1항, 제4항 제3호, 구 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제53조 제3호 (다)목, 행정소송법 제27조 참조) 구청이 주장한 난개발 및 도시 슬럼화 방지는 기속행위를 거부할 만한 중대한 공익상의 필요로 보기 어려워 원고 4의 승소로 판결되었습니다.

• 원고 1, 2, 3의 경우: 이들의 토지는 상·하수도 시설이 미비한 상태였습니다. 법원은 이 경우 토지 형질변경을 수반하는 건축허가는 재량행위에 해당한다고 판단했습니다. (대법원 2005. 7. 14. 선고 2004두6181 판결 참조)

쟁점 2: 재량행위에 대한 사법심사는 어떤 기준으로 이루어질까?

재량행위라 하더라도 행정청이 무한정 자유롭게 판단할 수 있는 것은 아닙니다. 법원은 행정청의 판단이 법의 테두리를 벗어나거나 (재량권 일탈), 목적 달성에 필요한 정도를 넘어섰는지 (재량권 남용) 여부를 심사합니다. (대법원 2001. 2. 9. 선고 98두17593 판결 참조)

법원은 구청의 건축허가 거부 처분이 다음과 같은 이유로 재량권의 범위를 벗어나지 않았다고 판단했습니다.

• 나머지 원고들의 토지는 상하수도 시설이 미비하여 국토계획법령상 형질변경 허가가 어려운 점
• '국회단지'에 대한 개발계획이 진행 중이고, 개별 개발 시 장래 공동개발사업에 장애가 될 소지가 큰 점
• 과거 30년 넘게 '국회단지' 내 유사 토지에 대한 건축허가가 없었던 점

결론

내 땅이라고 해서 무조건 건축허가를 받을 수 있는 것은 아닙니다. 특히 도시지역 내 토지 형질변경을 수반하는 건축허가는 여러 가지 요소를 고려한 행정청의 판단이 중요한 역할을 합니다. 토지의 상태, 주변 지역의 개발계획, 도시기반시설 등 다양한 요소가 건축허가 여부에 영향을 미칠 수 있다는 점을 기억해야 합니다.