안녕하세요! 오늘은 개발제한구역 내 건축물의 용도변경 허가에 대해 알아보겠습니다. 개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 막고 자연환경을 보호하기 위해 지정된 곳이죠. 따라서 이곳에서 건물을 짓거나 용도를 바꾸는 것은 엄격하게 제한됩니다.
행정기관의 허가에는 크게 두 가지 종류가 있습니다. 하나는 기속행위이고, 다른 하나는 재량행위입니다. 기속행위는 법에 정해진 요건만 충족하면 행정기관이 무조건 허가를 해줘야 하는 행위입니다. 반면, 재량행위는 법에서 정한 요건 외에도 행정기관이 공익적인 판단을 더해 허가 여부를 결정할 수 있는 행위입니다. 개발제한구역 내 건축물 용도변경 허가는 재량행위에 해당합니다. (행정소송법 제1조, 제27조)
개발제한구역의 지정 목적 자체가 개발을 제한하는 것이기 때문에, 용도변경 허가는 예외적인 경우에만 허용됩니다. 즉, 개발제한구역의 지정 목적과 관리에 위배되지 않고, 공익적인 측면에서 문제가 없다고 판단될 때만 허가가 가능합니다. (구 도시계획법 제21조, 구 도시계획법시행령 제20조, 구 도시계획법시행규칙 제7조 제1항 제6호 (다)목)
행정기관이 재량행위를 할 때는 재량권을 남용해서는 안 됩니다. 재량권 남용이란, 행정기관이 법령에서 정한 목적 범위를 벗어나거나 사실을 잘못 판단하거나, 비례·평등의 원칙에 어긋나는 등의 경우를 말합니다. 만약 재량권을 남용했다면 법원의 심사 대상이 될 수 있습니다.
실제로 농업 목적으로 개발제한구역 내에 주택을 지은 후, 이를 가스판매장으로 용도변경하려던 사례가 있었습니다. 행정청은 당시 추진 중이던 'LPG 판매업소 외곽이전 공동화사업'과 당초 주택의 이축허가 목적에 맞지 않는다는 이유로 불허가 처분을 내렸습니다. 법원은 이러한 행정청의 판단이 재량권 남용이라고 보기 어렵다고 판결했습니다. (대법원 1998. 9. 8. 선고 98두8759 판결 등) 즉, 개발제한구역의 특수성과 공익적인 목적을 고려했을 때, 행정청의 판단이 합리적인 범위 내에 있다고 본 것입니다.
개발제한구역 내 건축물 용도변경은 쉽지 않습니다. 행정기관은 공익적인 측면을 고려하여 신중하게 판단해야 하고, 개발제한구역 지정 목적에 맞는지 꼼꼼하게 따봐야 합니다. 만약 용도변경을 계획하고 있다면, 관련 법규와 판례를 꼼꼼히 살펴보고 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
일반행정판례
도시지역 안에서 땅의 모양을 바꾸는 공사를 포함하는 건축허가는 담당 공무원에게 허가 여부를 결정할 수 있는 재량권이 있는 재량행위입니다. 법원은 이런 재량행위에 대해서는 담당 공무원의 판단이 법의 테두리를 벗어났는지만 심사합니다.
일반행정판례
개발제한구역 안에 있는 주택의 지하실(부속사) 일부를 방으로 개조하는 것은 도시계획법 위반에 해당한다. 건축법상 부속건축물과 도시계획법상 부속건축물의 개념이 다르기 때문이다.
일반행정판례
도시지역 안에서 땅의 형태를 바꾸는 공사를 포함하는 건축허가는 행정청의 재량에 속하며, 법원은 허가를 내주지 않은 행정청의 처분이 재량권을 남용했는지 여부만 판단할 수 있다. 단순히 다른 곳에 허가를 내줬다는 이유만으로는 부당한 차별이라고 보기 어렵다.
민사판례
개발제한구역 안에 있는 건물의 용도를 허가 없이 바꾸면 건축법 위반으로 이행강제금을 내야 합니다.
일반행정판례
도시지역 안에서 땅의 모양을 바꾸는 공사를 포함하는 건축허가는 행정청의 재량에 속하며, 법원은 그 재량권 남용 여부만 심사합니다. 이 사건에서는 상하수도 등 기반시설 미비와 난개발 방지를 이유로 건축허가를 거부한 처분이 적법하다고 판단했습니다. 단, 기반시설이 갖춰진 일부 토지에 대한 건축허가 거부는 위법하다고 보았습니다.
일반행정판례
저수지 근처에 가축분뇨 액비화 처리시설을 설치하려는 개발행위허가 신청에 대해 행정청이 수질오염 우려를 이유로 거부한 처분은 적법할 수 있다. 행정청의 개발행위허가는 재량행위이며, 환경오염 우려와 같이 불확실한 상황에 대한 예측이 필요한 경우, 행정청의 판단은 존중되어야 한다.