도시환경정비사업 조합 설립, 쟁점 총정리!

도시환경정비사업, 아파트 재건축·재개발을 생각하면 흔히 떠올리는 사업이죠. 복잡한 절차와 법적인 문제로 머리 아파하는 분들 많으실 텐데요. 오늘은 도시환경정비사업 조합 설립과 관련된 여러 쟁점에 대해 알기 쉽게 정리해보겠습니다.

1. 추진위원회 구성 승인의 하자와 조합 설립 인가

조합 설립 전 단계인 추진위원회 구성 승인에 하자가 있다고 해서, 바로 다음 단계인 조합 설립 인가까지 위법한 것은 아닙니다. 이미 조합이 설립되었다면 추진위원회의 하자를 문제 삼기는 어렵다는 뜻입니다. 다만, 추진위원회 구성 자체가 완전히 잘못되어서 조합 설립 신청 자체가 무효가 되는 심각한 하자가 있다면, 예외적으로 조합 설립 인가의 효력을 다툴 수 있습니다. (대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두8291 판결 참조)

2. 국·공유지가 있는 경우 토지등소유자 수 산정

정비구역 안에 국유지나 공유지가 여러 필지 있다고 해서, 토지등소유자 수를 필지 수대로 계산하는 것은 아닙니다. 국가나 지자체별로 1명으로 계산합니다. 예를 들어, 여러 필지의 국유지가 있더라도 ‘국가’라는 소유 주체는 하나이므로 토지등소유자는 1명으로 봅니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항, 제3항, 제17조 제1항, 제2항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행령 제28조, 대법원 2014. 4. 14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결 참조)

3. 국가·지자체의 조합 설립 동의

국가나 지자체도 정비구역 내에 땅을 가지고 있다면 토지등소유자로서 조합 설립에 동의해야 합니다. 그런데 국가나 지자체는 개인처럼 인감도장을 찍고 인감증명서를 낼 수는 없겠죠? 다행히 법에서는 국가나 지자체가 서면으로 동의해야 한다는 규정은 두고 있지 않습니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제2항, 제3항, 제17조 제1항, 대법원 2014. 4. 14. 선고 2012두1419 전원합의체 판결 참조)

조합 설립을 인가하는 관할 관청이 속한 지자체가 땅을 가지고 있다면, 조합 설립 인가 자체가 동의로 간주됩니다. 또한 국가나 정비구역 지정권자가 대표인 지자체가 땅을 가지고 있는 경우, 정비계획 수립이나 정비구역 지정 과정에서 명확히 반대하지 않았다면 동의한 것으로 봅니다.

4. 조합 설립 동의서 양식

법에서 정한 조합 설립 동의서 양식이 있지만, 꼭 그 양식을 따라야만 유효한 동의는 아닙니다. 법정 양식을 따르지 않았거나, 비용분담 기준이나 소유권 귀속에 대한 내용이 부족하더라도 동의 자체는 유효합니다. (구 도시 및 주거환경정비법 제16조 제1항, 제5항, 구 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제7조 제3항 [별지 제4호의2], 대법원 2013. 12. 26. 선고 2011두8291 판결 참조)

도시환경정비사업, 복잡하지만 제대로 이해하면 불필요한 분쟁을 줄일 수 있습니다. 위 내용을 참고하여 사업 진행에 도움이 되시길 바랍니다.