낡은 우리 동네, 새롭게 바꿔볼까? 재개발·재건축 조합 설립 A to Z!

우리 동네가 너무 낡아서 불편하신가요? 재개발이나 재건축을 생각하고 계시지만, 어디서부터 시작해야 할지 막막하신가요? 그렇다면 이 글을 주목해주세요! 재개발·재건축의 첫걸음, 조합 설립에 대한 모든 것을 알려드립니다.

1. 조합, 언제 설립해야 할까? (도시 및 주거환경정비법 제35조 제1항)

기본적으로 시장, 군수, 구청장, LH, 지방공사, 지정개발자가 아닌 개인이 재개발·재건축을 하려면 주민들로 구성된 조합을 만들어야 합니다. 하지만 **토지등소유자가 직접 재개발사업을 시행하는 경우(도시 및 주거환경정비법 제25조 제1항 제2호, 제35조 제1항 단서)**에는 조합을 설립하지 않아도 됩니다. 여기서 '토지등소유자'란 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자 또는 지상권자를 말합니다. 신탁업자가 사업시행자인 경우에는 위탁자를 토지등소유자로 봅니다(도시 및 주거환경정비법 제2조 제9호, 제27조 제1항, 자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제8조 제7항).

2. 조합 설립, 어떻게 해야 할까?

조합을 설립하려면 다음과 같은 절차를 거쳐야 합니다.

2-1. 추진위원회 구성 및 동의 얻기 (도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항)

먼저 주민들로 구성된 조합설립추진위원회(이하 추진위)를 구성하고, 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 합니다. 추진위가 없는 경우에는 토지등소유자들이 직접 나서야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제31조 제4항 전단)

조합 설립을 위해서는 **토지등소유자 4분의 3 이상 및 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자 동의(도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항)**가 필요합니다. 동의를 받을 때는 건축물 설계 개요, 정비사업비, 분담 기준, 소유권 귀속 사항, 조합 정관 등을 포함한 조합설립 동의서(도시 및 주거환경정비법 시행규칙 별지 제6호 서식)를 사용해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제30조 제1항·제2항, 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제8조 제3항) 또한, 동의를 받기 전에 토지등소유자에게 분담금 추산액, 산출근거 등의 정보를 제공해야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제35조 제10항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제32조)

2-2. 창립총회 개최 (도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항, 도시 및 주거환경정비법 시행령 제27조)

충분한 동의를 얻었다면 창립총회를 개최해야 합니다. 창립총회에서는 조합 정관 확정, 임원 선임, 대의원 선임 등 중요한 사항들을 결정합니다. 총회 개최 14일 전까지는 관련 정보를 토지등소유자에게 알려야 합니다. 총회는 토지등소유자 과반수 출석과 출석자 과반수 찬성으로 의사결정이 이루어집니다.

2-3. 조합설립인가 신청 및 등기 (도시 및 주거환경정비법 제35조 제2항, 도시 및 주거환경정비법 시행규칙 제8조)

창립총회를 마쳤다면, 필요한 서류를 갖춰 시장·군수·구청장에게 조합설립인가를 신청합니다. 인가를 받으면 30일 이내에 등기를 마쳐야 조합이 최종적으로 설립됩니다. 조합 명칭에는 반드시 "정비사업조합"이라는 문구가 들어가야 합니다. (도시 및 주거환경정비법 제38조 제3항)

3. 조합설립인가 후 변경사항 발생 시 (도시 및 주거환경정비법 제35조 제5항)

조합 설립 후 인가받은 내용을 변경해야 할 경우, 총회에서 조합원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어야 하며, 변경 내용을 증명하는 서류와 함께 시장·군수·구청장의 인가를 다시 받아야 합니다. 다만, 조합 명칭이나 정비사업비 변경 등 경미한 사항은 신고만으로 가능합니다. (도시 및 주거환경정비법 시행령 제31조) 정관 변경의 경우, (도시 및 주거환경정비법 제40조 제3항)에 따라 조합원 과반수 찬성으로 의결할 수 있는 경우도 있습니다.

복잡해 보이지만, 차근차근 진행하면 어렵지 않습니다. 이 글이 여러분의 성공적인 재개발·재건축 사업에 도움이 되기를 바랍니다!