제품 판매 대금을 받지 못해 속 끓이시는 분들 많으시죠? 힘들게 지급명령까지 받아냈는데, 채무자가 갑자기 세입자를 들이고 소액임차권을 주장하면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이런 억울한 상황에 대해 알아보겠습니다.
사례:
판매 대금을 받지 못해 A씨를 상대로 지급명령을 신청하고 확정받았습니다. A씨 소유의 아파트가 하나 있는데, 지급명령 확정 1주일 전에 B씨와 임대차계약을 체결했습니다. B씨는 소액임차인이라며 제 판매대금보다 먼저 돈을 받아야 한다고 주장합니다. 이럴 때 B씨의 주장을 막을 방법은 없을까요?
해결책: 사해행위취소 소송
다행히 법은 이런 억울한 상황에 대한 해결책을 제시하고 있습니다. 바로 '사해행위취소 소송'입니다.
쉽게 말해, 빚을 갚지 않으려고 재산을 빼돌리는 행위를 '사해행위'라고 합니다. A씨처럼 빚이 재산보다 많은 채무초과 상태에서 유일한 재산인 아파트에 임대차계약을 설정해주는 것은, 채권자 입장에서는 돈을 받을 가능성을 낮추는 행위입니다. 즉, A씨의 재산을 줄여 다른 채권자들이 받을 돈을 없애는 행위이므로 사해행위에 해당할 수 있습니다.
대법원도 이와 같은 판단을 내린 바 있습니다 (대법원 2005. 5. 13. 선고 2003다50771 판결). 채무초과 상태의 채무자가 유일한 주택에 임차권을 설정해 주는 것은 채무자의 총재산 감소를 초래하는 행위로 사해행위취소의 대상이 된다는 것입니다.
만약 B씨가 A씨의 빚이나 재정 상태를 알고도 임대차계약을 체결했다면, '악의'의 임차인으로 추정됩니다. B씨가 자신의 '선의'를 입증하지 못한다면, A씨와 B씨 사이의 임대차계약은 취소될 수 있습니다. 즉, B씨는 소액임차권을 주장하여 먼저 돈을 받아 갈 수 없습니다 (의정부지방법원 2017. 3. 3. 선고 2016가단111720 판결 참조).
결론:
억울하게 돈을 받지 못하는 상황에 처했다면, '사해행위취소 소송'을 통해 권리를 구제받을 수 있습니다. 전문가와 상담하여 상황에 맞는 해결책을 찾아보시기 바랍니다.
민사판례
빚이 재산보다 많은 집주인이 자기 소유의 유일한 주택에 소액보증금 최우선변제권이 있는 세입자를 들이는 행위는 사해행위에 해당할 수 있다. 이때 세입자(임차인)가 사해행위라는 것을 알고 있었는지 여부는 여러 정황을 고려하여 판단해야 한다.
민사판례
빚진 사람(채무자)이 집을 담보로 대출을 받은 상황에서, 경매 직전에 새로운 세입자와 임대차계약을 맺었습니다. 대출 기관(채권자)은 이 임대차계약이 자신에게 불리한 사해행위라고 주장하며 취소를 청구했지만, 법원은 채무자가 임대차계약으로 인해 더욱 빚에 시달리게 된 것도 아니고, 대출 기관의 채권도 충분히 보전되어 있으므로 사해행위가 아니라고 판결했습니다.
민사판례
빚이 많은 사람(채무자)이 자기 재산을 팔았는데, 그 재산을 산 사람(수익자)이 채무자의 빚 때문에 다른 채권자들에게 피해가 갈 것을 몰랐다면, 그 거래는 사해행위로 볼 수 없다는 판결입니다.
민사판례
빚을 갚지 않으려고 재산을 빼돌리는 사해행위를 한 사람의 재산을 원래대로 돌려놓을 때, 그 재산에 대항력만 있고 우선변제권이 없는 세입자의 보증금은 재산 가치에서 빼지 않는다.
상담사례
채무자가 빚을 갚지 않기 위해 이미 근저당 설정된 집을 제3자에게 매도한 경우, 채권자는 사해행위 취소소송을 통해 근저당 금액을 제외한 집값에 상응하는 금액을 돌려받을 수 있다.
민사판례
빚을 갚지 않으려고 재산을 빼돌리는 행위(사해행위)는 채권자가 취소할 수 있는데, 아직 발생하지 않은 채권이라도 특정 조건을 만족하면 이러한 보호를 받을 수 있다는 판례입니다. 이 사건에서는 채무자가 자기 소유 부동산에 전세권을 설정해 현금을 마련한 행위가 사해행위로 인정되었습니다.