빚 갚을 능력 없는 집주인과 전세 계약, 조심하세요! (사해행위취소소송)

집주인이 빚에 시달리는 상황에서 맺은 전세 계약, 나중에 문제가 될 수도 있다는 사실 알고 계셨나요? 오늘은 채무초과 상태의 집주인과 전세 계약을 맺었을 때 발생할 수 있는 사해행위취소소송에 대해 살펴보겠습니다.

사해행위란?

쉽게 말해, 빚을 갚지 못할 것을 알면서도 고의로 재산을 줄여 채권자들이 돈을 받지 못하게 하는 행위입니다. 예를 들어 빚이 많은 사람이 자기 소유의 부동산을 싼값에 팔아버리는 경우가 이에 해당할 수 있습니다.

소액보증금 최우선변제권과 사해행위

전세 보증금을 돌려받지 못할까 봐 걱정하는 세입자들을 위해, 법에서는 소액보증금 최우선변제권(주택임대차보호법 제8조)을 보장하고 있습니다. 이는 일정 금액 이하의 보증금에 대해 다른 빚보다 먼저 돌려받을 수 있는 권리입니다. 마치 법으로 정해진 담보와 같은 역할을 합니다.

그런데 만약 집주인이 빚이 많은 상태에서 이런 소액보증금 최우선변제권이 있는 세입자를 들인다면 어떻게 될까요? 이 경우, 전세 계약 자체가 집주인 재산을 줄여 채권자에게 피해를 주는 사해행위로 인정될 수 있습니다. 즉, 세입자는 최우선변제권이 있음에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못할 위험에 처할 수 있습니다.

세입자도 책임을 져야 할까?

법원은 집주인의 악의뿐만 아니라 세입자의 악의도 추정합니다. 하지만 세입자 입장에서는 집주인의 재정 상태를 자세히 알기 어려운 것이 현실입니다. 따라서 법원은 세입자의 선의 여부를 판단할 때 다음과 같은 사항들을 종합적으로 고려합니다.

• 실제로 보증금을 지급했는지
• 보증금 액수가 적정한지
• 등기부등본상 다른 빚이 많아 집주인의 채무초과 상태를 의심할 만한 상황이었는지
• 집주인과 친인척 등 특수 관계는 아닌지

판례의 사례

대법원은 한 판례(2003. 9. 5. 선고 2001다66291 판결)에서 집주인이 채무초과 상태에서 소액보증금 최우선변제권이 있는 세입자와 계약을 체결한 행위는 사해행위에 해당한다고 판결했습니다. 또한 다른 판례(2001. 4. 24. 선고 2000다41875 판결)에서는 수익자인 세입자의 선의 여부를 판단할 때 위에서 언급한 여러 요소를 고려해야 한다고 밝혔습니다.

결론

전세 계약은 큰돈이 오가는 중요한 거래입니다. 특히 집주인의 재정 상태가 불안정해 보인다면 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 주변 시세보다 지나치게 저렴한 전세는 의심해 보는 등 신중하게 접근해야 나중에 발생할 수 있는 법적 분쟁을 예방할 수 있습니다.

참고 법조항:

• 민법 제406조 (사해행위취소권)
• 주택임대차보호법 제3조 (대항력 등)
• 주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 우선변제)