돈 안 갚으면 집 넘겨준다는 약속, 법적으로 어떻게 될까요? (조정과 소유권 이전)

돈을 빌려주고 갚지 않으면 집을 넘겨받기로 약속하는 경우가 종종 있습니다. 특히, 돈을 빌려줄 때 집에 가등기를 설정해두고, 돈을 갚지 않으면 본등기를 해서 집 소유권을 가져오는 방식이 많이 사용되죠. 그런데 만약 소송 과정에서 '돈을 갚지 않으면 바로 집 소유권을 넘겨준다'는 내용의 조정이 성립되었다면 어떻게 될까요? 가등기담보법에 따른 복잡한 청산절차를 거쳐야 할까요? 아니면 바로 소유권을 가져올 수 있을까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

조정의 효력: 재판상 화해와 동일

우선 조정이 무엇인지부터 살펴보겠습니다. 법원에서 분쟁 당사자들이 서로 양보하여 합의에 이르도록 중재하는 절차를 조정이라고 합니다. 민사조정법 제29조는 "조정은 재판상의 화해와 동일한 효력이 있다"라고 규정하고 있습니다. 재판상 화해는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 조정이 성립되면 마치 판결이 난 것처럼 법적 구속력을 갖게 됩니다. 즉, 조정에 따라 새로운 법률관계가 만들어지고, 이전의 분쟁은 해결된 것으로 간주됩니다. (대법원 1981. 8. 25. 선고 80다2645 판결, 1992. 5. 26. 선고 91다28528 판결)

가등기 설정 후 조정: 청산절차 필요할까?

만약 돈을 빌려줄 때 채권 담보 목적으로 가등기를 설정해 둔 상태에서, 소송 중 '돈을 갚지 않으면 소유권이전등기절차를 이행한다'는 조정이 성립되었다면 어떨까요? 이 경우에도 가등기담보법에 따른 청산절차를 거쳐야 할까요?

대법원은 이에 대해 명확한 판단을 내렸습니다. (대법원 2006. 6. 29. 선고 2005다32814, 32821 판결) 조정 내용이 단순히 '채권 담보 목적으로 소유권이전등기절차를 이행한다'는 것이 아니라, '조정 채무를 불이행하면 바로 소유권을 이전한다'는 것이라면, 청산절차 없이 조정 내용대로 바로 소유권이전등기를 할 수 있다는 것입니다. 즉, 조정 내용이 '돈을 안 갚으면 바로 집을 넘겨준다'는 것이라면, 굳이 복잡한 청산절차를 거치지 않고도 집 소유권을 취득할 수 있다는 뜻입니다.

결론

돈을 빌려주고 가등기를 설정한 후 소송에서 '돈을 갚지 않으면 집을 넘겨준다'는 조정이 성립되었다면, 조정 내용에 따라 바로 소유권이전등기를 할 수 있습니다. 다만, 조정 내용이 단순히 채권 담보 목적의 소유권이전등기절차 이행을 정한 것인지, 아니면 채무 불이행 시 바로 소유권 이전을 약속한 것인지 명확히 구분해야 합니다. 조정 조항의 해석에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 관련 분쟁이 발생하면 전문가의 도움을 받아 정확한 법률적 판단을 받는 것이 중요합니다.