돈 빌려주고 집에 가등기 설정했는데, 집이 팔렸다면? 등기 넘겨받을 수 있을까요?

돈을 빌려주고 채무자가 돈을 갚지 않을 경우를 대비해 집에 가등기를 설정하는 경우가 있습니다. 그런데 만약 채무자가 돈을 갚기 전에 그 집을 다른 사람에게 팔아버렸다면 어떻게 될까요? 가등기 설정자가 그 집의 소유권을 가져올 수 있을까요? 결론부터 말씀드리면, 제3취득자에게도 적법한 절차를 거쳐야 합니다.

사례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

철수(을)는 영희(갑)에게 1억 원을 빌려주면서 1년 후 상환, 연 이자 5%로 약정했습니다. 동시에 영희 소유의 시가 1억 5천만 원 상당의 아파트(A부동산)에 대해 소유권이전청구권 가등기를 설정했습니다. 쉽게 말해, 영희가 돈을 갚지 않으면 철수가 그 아파트를 가져갈 수 있도록 안전장치를 마련한 것입니다.

그런데 변제기(돈 갚는 날)가 되기 전에 영희는 아파트를 민수(병)에게 팔고 소유권 이전 등기를 해주었습니다. 결국 변제기가 되었지만 영희는 돈을 갚지 못했습니다. 철수는 가등기담보 등에 관한 법률에 따라 청산금 평가액을 영희에게 통지하고 청산금을 지급한 후, 아파트의 소유권을 넘겨받기 위한 본등기를 신청하려고 합니다. 과연 철수는 본등기를 할 수 있을까요?

아닙니다. 철수는 본등기를 할 수 없습니다.

가등기담보 등에 관한 법률에 따르면, 가등기 설정자(채권자)는 채무 변제기 이후에 채무자 등에게 청산금 평가액을 통지해야 합니다. 여기서 중요한 것은 '채무자 등'에는 기존 채무자(영희)뿐만 아니라 담보가등기 설정 이후 소유권을 취득한 제3취득자(민수)도 포함된다는 점입니다.

즉, 철수는 영희에게만 청산금 평가액을 통지할 것이 아니라, 현재 아파트 소유자인 민수에게도 통지해야 합니다. 민수에게 통지하지 않으면 청산절차가 제대로 진행되지 않아 철수는 본등기를 할 수 없습니다. 영희에게 청산금을 지급했더라도 마찬가지입니다.

이러한 원칙은 대법원 판례에서도 확인할 수 있습니다. (대법원 1995. 4. 28. 선고 94다36162 판결)

핵심 정리

• 돈을 빌려주고 가등기를 설정했더라도, 채무자가 다른 사람에게 부동산을 처분했다면, 새로운 소유자에게도 청산금 평가액을 통지해야 합니다.
• 제3취득자에게 통지하지 않으면 청산절차가 무효가 되어 가등기에 기한 본등기를 할 수 없습니다.

따라서 가등기 설정 후 부동산이 제3자에게 넘어간 경우, 반드시 제3취득자에게도 법적 절차를 준수해야 자신의 권리를 보호받을 수 있습니다. 전문가와 상담하여 정확한 법적 절차를 진행하는 것이 중요합니다.