돈 빌려주고 집 담보 잡았는데, 제대로 된 절차를 안 밟았다면?

부동산을 담보로 돈을 빌리는 경우가 많습니다. 이때 흔히 가등기를 설정하는데요, 만약 돈을 갚지 못하면 채권자가 해당 부동산의 소유권을 가져가는 방식입니다. 그런데 이 과정에서 정해진 절차를 제대로 지키지 않으면 어떻게 될까요? 오늘은 관련된 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.

가등기담보, 제대로 알고 계신가요?

가등기담보는 말 그대로 가등기를 통해 담보를 설정하는 것을 말합니다. 돈을 빌려준 채권자는 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 채무자의 부동산에 가등기를 설정합니다. 만약 채무자가 돈을 갚지 못하면, 채권자는 이 가등기를 본등기로 바꿔 소유권을 취득할 수 있습니다.

하지만, 가등기담보에는 함정이 있습니다. 바로 가등기담보 등에 관한 법률(이하 '가등기담보법') 에 정해진 절차를 반드시 지켜야 한다는 점입니다. 돈을 못 갚았다고 바로 소유권을 가져갈 수 있는 게 아닙니다.

법이 정한 절차를 지키지 않으면 무효!

가등기담보법 제3조와 제4조는 채권자가 담보권을 실행하려면 청산절차를 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 청산절차란, 부동산의 가치를 평가하고 빌려준 돈(피담보채권)을 제외한 나머지 금액(청산금)을 채무자에게 돌려줘야 하는 절차입니다. 쉽게 말해, 집값에서 빌려준 돈을 뺀 나머지 금액을 채무자에게 줘야 한다는 뜻입니다.

이러한 청산절차를 거치지 않고 본등기를 하면 그 본등기는 무효입니다. 채권자와 채무자 사이에 별도의 약속이 있었다고 해도, 채무자에게 불리한 약속이라면 마찬가지로 무효입니다. (대법원 1994. 1. 25. 선고 92다20132 판결 등 참조)

그럼, 돈 갚을 때까지 집은 누구 소유?

본등기가 무효라면, 집의 소유권은 여전히 채무자에게 있습니다. 채무자는 집을 사용하고 수익을 얻을 권리도 가지고 있습니다. 만약 채무자가 채권자에게 집세(차임)를 냈다면, 이는 피담보채무(빌린 돈)를 갚은 것으로 간주됩니다. 물론, 채권자와 채무자 사이에 다른 약속이 있었다면 다를 수 있습니다. (대법원 2002. 6. 11. 선고 99다41657 판결 등 참조)

핵심 정리

• 가등기담보 설정 후 본등기를 하려면 가등기담보법에 따른 청산절차를 반드시 거쳐야 합니다.
• 청산절차 없이 이뤄진 본등기는 무효이며, 집의 소유권은 채무자에게 있습니다.
• 채무자가 채권자에게 낸 집세는 일반적으로 빌린 돈을 갚은 것으로 봅니다.

관련 법조문: 가등기담보 등에 관한 법률 제3조, 제4조