돈 안 냈으면서 등기 달라고 하면 계약 파기할 수 있을까?

부동산 매매할 때 돈을 다 내지 않고 등기만 먼저 해달라고 요구하는 경우, 흔하게 발생하는 분쟁입니다. 이런 상황에서 매매계약을 파기할 수 있을까요? 오늘은 대금 미지급 시 계약 해제 가능성, 사문서 진정성립, 형사판결의 민사재판 영향에 대한 대법원 판례를 바탕으로 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고는 피고에게 부동산을 7,600만 원에 매도하는 계약을 체결했습니다. 계약금과 중도금은 지급되었지만, 잔금 4,300만 원 중 500만 원을 제외한 3,800만 원이 미지급된 상태였습니다. 피고는 3,800만 원을 지급했다고 주장하며 원고 명의의 영수증을 제시하고 소유권 이전 등기 절차 이행을 요구했습니다. 원고는 잔금을 받지 못했으므로 계약을 해제하고 가등기 말소를 청구하는 본소를 제기했고, 피고는 등기이전을 청구하는 반소를 제기했습니다.

법원의 판단

• 잔금 미지급과 계약 해제 의사 표시

돈을 다 내지 않았더라도 등기이전을 요구하는 행위 자체만으로는 계약을 이행하지 않겠다는 의사표시로 보기는 어렵습니다. 하지만 당사자들의 행동과 계약 전후 상황을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. (민법 제544조, 대법원 1993.12.7. 선고 93다32361 판결, 1990.10.23. 선고 90다카19906 판결)

본 사건에서는 피고가 잔금을 지급하지 않았음에도 지급했다고 주장하며 위조된 영수증을 제시했습니다. 또한 3년 넘게 잔금을 지급할 의사를 밝히지도 않았습니다. 이러한 정황을 보면 피고는 잔금 지급 의무를 이행할 의사가 없음을 명백히 한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 원고는 등기이행 의무를 이행하지 않더라도 계약을 해제할 수 있습니다.

• 사문서의 진정성립

사문서의 작성 명의인이 인영(도장)을 인정하더라도, 다른 증거를 통해 사문서가 위조되었다고 의심할 만한 상황이라면 진정성립 추정은 깨집니다. (민사소송법 제329조, 대법원 1986.9.23. 선고 86다카915 판결)

본 사건에서 피고가 제출한 영수증은 여러 정황상 위조된 것으로 의심되었습니다. 영수증의 문안 배열이 부자연스럽고, 거액의 잔금을 굳이 원고의 집에서 지급했다는 점, 자금 출처가 불분명하다는 점 등이 그 이유입니다.

• 형사판결의 민사재판 영향

형사판결의 사실판단은 민사재판에서 유력한 증거가 됩니다. 그러나 민사재판에서 제출된 다른 증거들에 비추어 형사판결의 증거판단을 채용하기 어렵다면 법원은 이를 배척할 수 있습니다. (민사소송법 제187조, 대법원 1991.2.8. 선고 90다8527 판결, 1992.10.13. 선고 92다27034 판결, 1994.2.8. 선고 93다19153 판결)

본 사건에서 원심은 관련 형사판결(영수증 위조 무죄 판결)에 얽매여 영수증이 위조되었다는 원고의 주장을 배척했습니다. 그러나 대법원은 형사판결에서보다 더 많은 증거가 제출된 민사재판에서는 증거판단을 달리 할 수 있다고 보았습니다.

결론

대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. 이 판례는 잔금 미지급과 계약해제, 사문서 진정성립, 형사판결의 민사재판 영향에 대한 중요한 기준을 제시합니다. 부동산 거래 시에는 계약 내용을 명확히 하고, 증거 자료를 잘 보관하는 것이 중요합니다.