등기부 믿고 땅 샀는데… 내 땅 맞나요? 지자체도 예외는 없다!

부동산 거래, 특히 토지 거래는 큰돈이 오가는 만큼 꼼꼼한 확인이 필수입니다. 등기부등본만 확인하면 안전할까요? 등기부상 소유자가 실제 소유자와 다르다면 어떻게 될까요? 오늘은 등기부를 믿고 땅을 샀다가 낭패를 본 지방자치단체의 사례를 통해 등기부 시효취득과 관련된 중요한 판례를 살펴보겠습니다.

사건의 개요

A씨의 숙부 B씨가 '부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법'(이하 특별조치법)에 따라 토지 소유권 보존등기를 마쳤습니다. 이후 B씨의 아내 C씨에게 증여되어 소유권이전등기가 되었습니다. 이 땅을 순천시가 C씨로부터 매입하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그런데 A씨는 B씨 명의의 소유권보존등기가 특별조치법에 따라 적법하게 마쳐진 것이 아니라며 무효라고 주장했습니다. 따라서 C씨와 순천시 명의의 소유권이전등기도 무효이므로 말소해야 한다고 소송을 제기했습니다. 이에 순천시는 자신들이 등기부 시효취득을 했다고 주장했습니다.

쟁점

순천시는 등기부상 C씨가 소유자로 명시되어 있었고, 다른 의심할 만한 사정이 없었으므로 C씨의 소유권을 믿고 땅을 매입한 것에 과실이 없다고 주장했습니다. 그러나 원심은 순천시가 지자체로서 특별조치법에 따른 소유권보존등기에 대한 확인서 발급 및 대장 관리 업무를 담당하고 있었으므로 임야대장 등을 통해 소유권보존등기의 적법성을 충분히 확인할 수 있었다는 점을 들어 순천시의 주장을 받아들이지 않았습니다. 과연 순천시는 등기부 시효취득을 할 수 있을까요?

대법원의 판단

대법원은 등기부상 소유명의자와 매도인이 동일하고, 등기부나 다른 사정에서 소유권을 의심할 만한 여지가 없는 경우, 등기부의 기재를 믿고 매수한 사람에게 과실이 있다고 할 수 없다고 판시했습니다 (대법원 1994. 6. 28. 선고 94다7829 판결 등). 이러한 법리는 매수인이 지자체라고 해서 달리 볼 것은 아니라고 하였습니다 (대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다36045 판결 등). 즉, 순천시가 등기부상 소유자인 C씨로부터 땅을 매입했을 때 등기부나 다른 사정에서 C씨의 소유권을 의심할 만한 특별한 사정이 없었다면, 순천시에게 과실이 없다고 보아야 한다는 것입니다.

대법원은 순천시가 지자체라는 이유만으로 더 강한 조사 의무를 부과할 수 없으며, 순천시가 법령에 정해진 절차에 따라 협의취득한 이상 등기부의 기재를 믿고 거래한 것에 과실이 없다고 판단했습니다. 따라서 원심판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다.

관련 법조항 및 판례

• 민법 제186조 (부동산물권취득의 시효) 20년간 소유의 의사로 점유하는 자는 등기함이 없이 소유권을 취득한다.
• 민법 제245조 (점유취득시효의 요건) ② 부동산소유자로써 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 점유한 때에도 전항과 같다.
• 구 부동산소유권 이전등기 등에 관한 특별조치법 (1982. 4. 3. 법률 제3562호로 개정되기 전의 것, 실효) 제7조, 제10조
• 대법원 1994. 6. 28. 선고 94다7829 판결
• 대법원 1998. 2. 24. 선고 96다8888 판결
• 대법원 2004. 5. 14. 선고 2002다26696 판결
• 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다36045 판결
• 대법원 2007. 5. 11. 선고 2006다46001 판결

이번 판례는 등기부 시효취득에 있어서 등기부의 공신력을 재확인하고, 지자체에도 일반 개인과 동일한 기준을 적용해야 한다는 점을 명확히 한 중요한 판례입니다. 부동산 거래 시에는 등기부등본 외에도 관련 서류 및 현장 확인 등 다양한 방법을 통해 소유권을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.