등기부 믿고 부동산 거래했다가 낭패? 20년 점유해도 내 땅 못 될 수도!

부동산 거래, 안전하게 하려면 등기부 확인은 필수죠? 등기부에 나온 사람이 진짜 주인인지 확인하는 건 기본 중의 기본! 그런데 등기부를 믿고 거래했는데도 땅 주인이 될 수 없다면 어떨까요? 등기부취득시효, 함정이 숨어 있습니다.

등기부취득시효란?

내 땅이 아닌 부동산을 20년간 점유하면 소유권을 취득하는 제도입니다. (민법 제245조) 하지만 아무나 20년 점유했다고 내 땅이 되는 건 아닙니다. 몇 가지 중요한 조건이 있는데, 그중 하나가 바로 점유 시작 당시 '과실'이 없어야 한다는 것입니다.

'과실'이란 무엇일까요?

쉽게 말해 '조금만 주의를 기울였다면 알 수 있었을 문제를 제대로 확인하지 않은 것'입니다. 부동산 거래에서 흔히 발생하는 과실은 바로 등기부상 소유자를 확인하지 않거나, 매도인이 실제 소유자인지 확인하지 않는 것입니다.

사례를 통해 알아보겠습니다.

피고는 박벽진이라는 사람에게서 땅을 샀습니다. 그런데 등기부를 보니 땅 주인은 원고였습니다. 피고는 박벽진에게 왜 등기부상 주인이 다른지 물었고, 박벽진은 서류를 보여주며 자기 땅이 맞다고 했습니다. 동네 이장과 세입자들도 박벽진의 말을 확인해줬습니다. 그 후 박벽진은 자기 명의로 등기를 하고 피고에게 땅을 넘겨줬습니다. 피고는 20년 넘게 땅을 점유했고, 등기부취득시효를 주장했습니다.

하지만 대법원은 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 등기부상 주인이 다른데도 원고에게 직접 확인하지 않은 것은 과실이라는 것입니다. (대법원 1986.2.25. 선고 85다카771 판결, 1991.11.12. 선고 91다27082 판결 등 참조) 비록 나중에 박벽진이 자기 명의로 등기를 했다 해도, 점유 시작 당시의 과실은 없어지지 않습니다.

판결의 핵심은 이것입니다.

• 등기부취득시효를 주장하려면 점유 시작 당시 과실이 없었음을 스스로 입증해야 합니다. (민사소송법 제261조)
• 등기부상 주인과 매도인이 다르다면, 등기부상 주인에게 직접 확인하거나 매도인의 처분권한을 꼼꼼히 확인해야 과실이 없다고 인정받을 수 있습니다.
• 점유 시작 당시 과실이 있다면, 나중에 매도인이 등기를 하더라도 과실은 사라지지 않습니다.

결론:

부동산 거래, 특히 등기부취득시효를 생각한다면 등기부 확인은 필수! 등기부상 주인이 매도인과 다르다면 더욱 철저한 확인이 필요합니다. 소탐대실, 꼼꼼한 확인만이 안전한 거래를 보장합니다.