땅 교환, 어디까지 내 땅? 선택채권과 그 함정!

땅을 교환할 때는 면적뿐 아니라 위치도 중요하다는 사실, 알고 계셨나요? 단순히 "내 땅 1000㎡와 네 땅 1000㎡를 교환하자!"라고만 약속하면 훗날 분쟁의 씨앗이 될 수 있습니다. 오늘은 토지 교환 계약에서 발생할 수 있는 '선택채권' 문제와 관련된 법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

가구 공장을 짓고 싶었던 갑은 땅을 샀지만, 도로와 연결되지 않은 맹지라 공장 허가를 받을 수 없었습니다. 바로 옆에 맹지가 아닌 땅을 가진 을은 땅 모양이 길쭉해서 제대로 활용하지 못하고 있었습니다. 둘은 서로에게 이득이 될 거라 생각하고 땅 교환 계약을 했습니다. 을의 땅을 갑의 땅에 합쳐서 하나의 큰 땅으로 만든 다음, 원래 을 땅 면적만큼 다시 을에게 돌려주는 방식이었습니다. 문제는 어떤 위치의 땅을 돌려줄지 정하지 않았다는 것입니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 갑과 을이 땅 위치를 정하지 않은 채 공유로 하기로 암묵적인 합의를 했다고 보고, 갑에게 을의 지분만큼 소유권 이전 등기를 하라고 판결했습니다. 게다가 을의 땅 면적이 나중에 측량 과정에서 더 넓은 것으로 정정되자, 늘어난 면적만큼 갑이 부당이득을 얻었다며 추가로 등기 이행을 명령했습니다.

그러나 대법원은 이 판결을 뒤집었습니다. 갑과 을 모두 땅의 위치와 형상을 중요하게 생각했고, 단순히 지분을 나눠 갖는 공유 형태를 원하지 않았다는 점을 고려했습니다. 따라서 이 계약은 **'어느 위치의 땅을 을에게 줄지 갑이 선택할 수 있는 권리(선택채권)'**를 갑에게 부여한 것이라고 해석했습니다. (민법 제380조 참조)

또한 땅 면적 정정으로 인해 갑이 추가로 땅을 이전한 것은 계약 내용에 따른 정당한 이행일 뿐, 부당이득이 아니라고 판단했습니다. (민법 제741조 참조)

핵심 정리

• 땅 교환 계약에서 위치를 정하지 않으면 선택채권이 발생할 수 있습니다.
• 선택채권은 누구에게 어떤 권리가 있는지 분명히 하지 않으면 분쟁의 소지가 됩니다.
• 토지의 특성상 위치와 형상이 중요하므로, 계약서 작성 시 이를 명확히 해야 합니다.

참고 법조항 & 판례

• 민법 제105조 (법률행위의 해석), 제380조 (선택채권), 제596조 (교환), 제741조 (부당이득의 내용)
• 대법원 2000. 5. 12. 선고 98다23195 판결
• 대법원 2004. 2. 13. 선고 2003다10612 판결

땅 거래는 신중하게! 계약서 작성은 더욱 신중하게! 오늘의 포스팅이 도움이 되었으면 좋겠습니다.