땅 교환하면 양도소득세 내야 할까?

이웃과 땅 경계 때문에 분쟁이 생겼다고 가정해 봅시다. 서로 조금씩 땅을 침범해서 사용하고 있다면, 깔끔하게 해결하는 방법 중 하나는 겹치는 부분을 같은 면적으로 나눠 서로 교환하는 것이겠죠? 그런데 이렇게 땅을 교환하면 양도소득세를 내야 할까요? 오늘은 이와 관련된 법원의 판단을 살펴보겠습니다.

1. 땅 교환도 양도소득세 과세 대상?

네, 맞습니다. 일반적으로 땅을 교환하는 것도 돈을 받고 파는 것처럼 '유상 이전'으로 봅니다. 따라서 양도소득세를 내야 합니다 (소득세법 제4조 제1항 제3호). 서로 경계를 침범한 땅을 같은 면적으로 나눠 교환했다면, 이것 역시 양도소득세 과세 대상이 됩니다 (소득세법 제4조 제3항).

2. 땅 일부를 교환했을 때 기준시가는 어떻게 계산할까?

만약 큰 땅의 일부를 잘라서 교환했다면, 그 작은 땅의 가격(기준시가)은 어떻게 계산해야 할까요? 원래 큰 땅의 공시지가가 있다면, 분할된 작은 땅에도 그 공시지가를 적용합니다. 분할 후 작은 땅에 대한 별도의 공시지가가 없더라도, 큰 땅의 공시지가를 기준으로 계산합니다. (구 소득세법시행령(1991.12.31. 대통령령 제13540호로 개정되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 (가)목)

3. 교환한 땅의 실제 양도 가격은 어떻게 알 수 있을까?

양도소득세를 계산하려면 취득 가격과 양도 가격이 필요합니다. 둘 다 기준시가를 사용해서 계산하더라도, 실제 거래 가격을 넘을 수는 없습니다(국세기본법 제14조 제2항, 소득세법 제7조 제2항). 그렇다면 교환의 경우 실제 양도 가격은 어떻게 알 수 있을까요? 땅을 교환할 때 각 땅의 시가를 감정하고, 가격 차이만큼 돈을 주고받았다면 실제 거래 가격을 알 수 있습니다. 하지만 단순히 땅을 맞바꾸기만 했다면, 실제 거래 가격을 알 수 없습니다. (대법원 1993.2.12. 선고 92누14472 판결)

4. 장기보유특별공제는 언제 받을 수 있을까?

장기보유특별공제는 땅을 오래 보유한 사람에게 양도소득세를 깎아주는 제도입니다. 소득세법시행령 제46조의3에서는 나대지 등의 경우에도 토지초과이득세법 제8조에 해당하는 유휴토지가 아니라면 장기보유특별공제를 받을 수 있다고 규정하고 있습니다. (소득세법시행령 제46조의3, 토지초과이득세법 제8조)

땅을 교환하는 경우에도 양도소득세와 관련된 다양한 법적 쟁점이 발생할 수 있습니다. 따라서 땅을 교환하기 전에 전문가와 상담하여 세금 문제를 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.