땅 나눠 갖기, 공유물 분할 완벽 정리!

여러 사람이 함께 땅을 소유하는 경우, 언젠가는 각자의 몫을 명확히 하고 싶어지는 순간이 올 수 있습니다. 이럴 때 필요한 것이 바로 공유물 분할입니다. 오늘은 공유물 분할에 대해 쉽고 자세하게 알아보겠습니다.

1. 공유물 분할이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 여러 사람이 공동으로 소유하던 물건을 각자의 소유로 나누는 것을 말합니다. 예를 들어 형제가 공동으로 상속받은 땅을 각자 나눠 갖는 것이죠. 법적으로는 공유 관계를 끝내는 것을 의미합니다. (민법 제268조 제1항) 이때 나눠 가진 땅에 대한 소유권을 공식적으로 인정받기 위해 하는 등기가 바로 공유물 분할에 의한 소유권 이전등기입니다.

2. 공유물 분할, 어떻게 할 수 있을까요?

크게 두 가지 방법이 있습니다.

• 협의에 의한 분할: 가장 이상적인 방법은 공유자 모두가 서로 합의하여 분할하는 것입니다. (민법 제268조 제1항, 제269조 제1항) 누가 어떤 부분을 가질지, 땅의 가치 차이가 있다면 어떻게 보상할지 등을 서로 논의하여 결정합니다.

• 재판에 의한 분할: 협의가 이루어지지 않는다면 법원에 분할을 청구할 수 있습니다. 이를 공유물 분할소송이라고 합니다. (민법 제269조 제1항) 소송에서는 모든 공유자가 참여해야 합니다. (대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44615 판결) 원칙적으로는 땅을 그대로 나누는 현물분할을 하지만, 땅의 모양이나 위치 때문에 현물분할이 어렵거나 분할하면 땅의 가치가 크게 떨어지는 경우, 법원은 땅을 경매로 팔아서 그 돈을 나누도록 할 수 있습니다. (민법 제269조 제2항)

3. 공유물 분할 등기, 어떻게 신청할까요?

• 공동신청: 자신의 지분을 다른 공유자에게 넘겨주는 사람(등기의무자)과 다른 공유자의 지분을 받는 사람(등기권리자)이 함께 등기소에 신청해야 합니다. (부동산등기법 제23조 제1항)

• 판결 확정 또는 재판상 화해 시 단독신청: 만약 재판을 통해 공유물 분할이 확정되거나 재판 과정에서 화해가 성립된 경우에는, 등기권리자가 혼자서 등기를 신청할 수 있습니다. (등기선례 4-221)

• 분필등기: 하나의 땅을 여러 개로 나누는 분할등기를 먼저 하고, 그 후에 각각의 땅에 대해 소유권 이전등기를 신청할 수 있습니다. (등기예규 제514호)

4. 자주 묻는 질문 (FAQ)

• Q1. 형제끼리 공유하는 땅의 일부만 큰형 소유로 하고 나머지는 공유 상태로 남겨둘 수 있나요?

  A1. 네, 가능합니다. 예를 들어 1000평의 땅을 100평과 900평으로 나누어 100평은 큰형 단독 소유로 하고, 나머지 900평은 형제들이 지분을 나눠서 공유하는 형태로 등기할 수 있습니다. (등기선례 6-289)

• Q2. 공유하는 땅에 대해 형의 지분에 압류가 걸려있는데, 공유물 분할을 하면 제 땅에도 압류가 유지되나요?

  A2. 안타깝게도 형의 지분에 걸린 압류는 공유물 분할 후에도 분할된 땅에 그대로 이어집니다. 압류를 풀기 위해서는 정해진 절차를 밟아야 합니다. (등기선례 4-644)

• Q3. 공유자 중 한 명이 공유물 분할에 반대하면 어떻게 해야 하나요?

  A3. 공유물 분할은 모든 공유자가 동의해야 합니다. 한 명이라도 반대하면 협의에 의한 분할은 불가능하며, 법원에 공유물 분할소송을 제기해야 합니다. (등기선례 5-388)

• Q4. 미성년자가 공유자인 경우, 친권자가 대신 공유물 분할을 할 수 있나요?

  A4. 미성년자의 재산권을 보호하기 위해, 친권자가 미성년자를 대리하여 공유물 분할을 하려면 법원에 특별대리인 선임을 신청해야 합니다. (등기선례 3-29, 가사소송법 제2조 제1항 나, (1) (11))

공유물 분할은 생각보다 복잡한 절차를 거쳐야 할 수도 있습니다. 전문가의 도움을 받으면 더욱 원활하게 진행할 수 있습니다. 이 글이 여러분의 궁금증 해결에 도움이 되었기를 바랍니다.