땅 같이 샀는데, 이제 따로 쓰고 싶어요! 공유지분, 어떻게 나눌까?

몇 년 전 친구나 가족과 함께 땅을 구입했는데, 이제는 각자 다른 계획이 생겨 따로 사용하고 싶으신가요? 공동으로 땅을 소유하는 '공유' 상태에서는 마음대로 땅을 활용하기 어려울 수 있습니다. 특히 건물을 짓거나 매매하는 등 중요한 결정은 모든 공유자의 동의가 필요하기 때문이죠. 제가 겪었던 비슷한 사례를 소개하며 공유지분을 나누는 방법을 알려드리겠습니다.

저는 3년 전에 두 명의 친구(편의상 갑, 을이라고 하겠습니다)와 함께 나대지 하나를 공동으로 구입했습니다. 당시에는 서로 의견이 잘 맞아 함께 개발할 생각이었죠. 그런데 최근, 저는 그 땅에 건물을 짓고 싶어졌지만 갑과 을은 동의하지 않았습니다. 이런 상황에서 땅을 분할해서 제 몫을 온전히 활용할 수 있는 방법은 없을까요?

네, 가능합니다!

공유물분할청구소송을 통해 공유하고 있는 땅을 나눌 수 있습니다. 다만 몇 가지 알아두셔야 할 사항들이 있습니다.

1. 분할의 권리:

공유물은 특별한 약정이 없는 한 언제든지 분할을 청구할 수 있습니다 (민법 제268조). 즉, 처음 땅을 살 때 분할하지 않기로 약정한 경우가 아니라면, 다른 공유자의 동의 없이도 분할을 요구할 수 있습니다.

2. 분할 방법 협의:

먼저 갑, 을과 땅을 어떻게 나눌지 협의해 보는 것이 좋습니다. 땅을 물리적으로 나누거나, 한 사람이 소유권을 가지고 다른 사람에게 금전적 보상을 하는 방법 등 여러 가지가 있을 수 있습니다.

3. 협의가 안 될 경우 - 법원의 판결:

만약 협의가 이루어지지 않는다면 법원에 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다 (민법 제269조). 이때, 모든 공유자를 상대로 소송을 제기해야 합니다. 법원은 여러 가지 상황을 고려하여 가장 합리적인 분할 방법을 결정합니다.

4. 법원의 분할 방법:

법원은 분할 방법을 결정할 때 다음과 같은 사항들을 고려합니다.

• 현물 분할 (원칙): 땅을 실제로 나누어 각자 소유하게 하는 것이 원칙입니다.
• 경매 (예외): 땅을 나누기 어렵거나, 나눔으로써 가치가 크게 떨어질 우려가 있는 경우에는 경매를 통해 땅을 팔고 그 대금을 지분 비율대로 나누도록 합니다 (민법 제269조). 예를 들어, 땅의 모양이 복잡하거나, 땅을 나누면 각 부분의 가치가 크게 하락하는 경우가 이에 해당합니다.
• 가치를 고려한 분할: 단순히 면적으로만 나누는 것이 아니라, 위치, 이용 상황, 경제적 가치 등을 종합적으로 고려하여 지분 비율에 맞는 경제적 가치를 받을 수 있도록 분할합니다. (대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)
• 특정인 소유 및 보상: 경우에 따라서는 땅 전체를 한 사람이 소유하고, 다른 공유자들에게는 적절한 금액을 보상하는 방법도 가능합니다. (대법원 2004. 10. 14. 선고 2004다30583 판결)
• 현저한 가격 감손: '현저한 가격 감손'은 공유물 전체의 가치 하락뿐만 아니라, 한 사람이라도 분할 후 받게 될 부분의 가치가 분할 전 지분 가치보다 크게 떨어지는 경우도 포함됩니다. (대법원 2001. 3. 9. 선고 98다51169 판결)

5. 법원 판결의 구속력: 법원은 제가 원하는 분할 방법대로 판결하지 않을 수도 있습니다. 법원은 모든 공유자의 이익과 공유물의 특성 등을 고려하여 가장 합리적인 판결을 내립니다 (대법원 2010. 2. 25. 선고 2009다79811 판결).

공유지분 문제는 복잡할 수 있으므로 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 변호사와 상담하여 상황에 맞는 최적의 해결책을 찾아보세요. 저의 경험이 여러분께 도움이 되었으면 좋겠습니다.