땅 사고팔 때, 예상 못한 청산금! 누구 몫일까요?

오늘은 토지구획정리사업 중 발생하는 청산금과 관련된, 생각지 못한 상황에 대한 이야기를 해보려고 합니다. 흔한 일은 아니지만, 알아두면 분명 도움이 될 거예요.

사건의 발단

청주시 율량동에서 토지구획정리사업이 진행되면서 원고 소유의 과수원(2,797㎡)에 대한 환지예정지(1,521㎡)가 지정되었습니다. 이때 환지예정지 지정 조서에는 권리면적도 1,521㎡로 기재되어, 환지예정지 면적과 권리면적이 일치했죠.

원고는 이 환지예정지(1,521㎡)를 다른 사람에게 매도했습니다. 매매계약서에는 "환지확정 후 면적 증감 시 현 매매가격으로 정산한다"는 특약도 넣었습니다. 그런데 나중에 환지처분 과정에서 권리면적이 1,785.6㎡로 변경된 사실이 밝혀졌고, 결국 262㎡에 해당하는 청산금이 발생하게 된 것입니다.

쟁점: 청산금, 누가 가져야 할까?

원고는 "처음 계약할 때 청산금 발생을 예상하지 못했고, 매매계약도 환지예정지 면적을 기준으로 했다. 따라서 청산금은 내 몫이다!"라고 주장했습니다.

반면, 매수인 측은 "계약 당시 환지예정지가 아니라 종전 토지에 대한 모든 권리와 의무를 매매한 것이므로 청산금도 우리에게 귀속된다"라고 맞섰습니다.

대법원의 판단

대법원은 원고의 손을 들어주었습니다.

환지예정지가 지정된 상태에서 토지를 매매할 때, 만약 환지계획상 권리면적과 환지예정지 면적이 일치하지 않는다는 사실을 모르고 계약을 체결했다면, 보통은 환지예정지의 가치를 기준으로 매매대금을 정하게 됩니다.

이 사건에서도 원고와 매수인은 환지예정지 지정 조서를 보고 그 면적을 기준으로 매매대금을 결정했고, 계약서 특약도 단순히 환지확정 후 면적 증감에 따른 대금 조정을 위한 것이었습니다. 즉, 처음부터 청산금 발생 가능성을 염두에 두고 계약한 것이 아니었죠.

따라서, 예상치 못하게 발생한 청산금은 매도인인 원고에게 귀속되어야 한다는 것이 대법원의 판단입니다.

관련 법 조항

• 토지구획정리사업법 제46조, 제52조, 제68조
• 민법 제105조, 제568조 제1항

핵심 정리

토지구획정리사업에서 환지예정지 매매 시, 예상치 못한 청산금이 발생할 수 있습니다. 이때 청산금의 귀속은 계약 당시 당사자들의 의도와 계약 내용을 종합적으로 고려하여 판단해야 합니다. 이번 판례는 계약 당시 청산금 발생 가능성을 예상하지 못했고, 계약의 목적이 환지예정지 자체였다면 청산금은 매도인에게 귀속된다는 것을 보여줍니다.