토지구획정리사업으로 땅을 잃었어요! 어떻게 해야 하나요?

토지구획정리사업, 들어보셨나요? 낡고 정비되지 않은 도심이나 새롭게 개발되는 지역의 토지를 정비하고 효율적으로 이용하기 위한 사업입니다. 도로, 공원 등 공공시설을 확보하고 땅의 모양이나 위치를 바꾸는 등의 과정을 거치죠. 이 과정에서 기존 토지 소유자들은 새롭게 정리된 땅(환지)을 받게 됩니다.

그런데 만약 사업시행자가 내 땅에 대해 환지도 지정해주지 않고, 보상금(청산금)도 주지 않는다면 어떻게 해야 할까요? 오늘은 이런 억울한 상황에 처했을 때 어떤 구제 방법이 있는지 알아보겠습니다.

내 땅은 어디로 갔나요? - 환지도, 청산금도 없다면?

토지구획정리사업 과정에서 내 땅이 도로나 공원 부지로 편입되는 경우도 있고, 땅의 위치나 모양이 바뀌면서 다른 곳에 새롭게 땅을 배정받는 경우도 있습니다. 만약 내 땅이 공공시설 부지로 편입되었다면 당연히 보상을 받아야겠죠? 이 보상금을 '청산금'이라고 합니다. 또는 땅의 위치나 모양이 바뀌어 새로운 땅을 받게 되는데, 이 땅을 '환지'라고 합니다.

그런데 사업시행자가 내 땅에 대해 환지도 지정해주지 않고 청산금도 주지 않는다면? 이 경우 민사상 불법행위로 인한 손해배상청구를 통해 구제받을 수 있습니다. (대법원 1980.6.24. 선고 79누100 판결 등) 이미 환지처분 공고가 나고 사업이 완료되었다고 해서 내 땅에 대한 권리를 포기할 수는 없다는 뜻입니다.

손해배상은 얼마나 받을 수 있나요?

손해배상액은 '청산금 상당액'으로 계산합니다. 즉, 만약 정상적인 절차대로 청산금을 받았다면 얼마를 받았을지를 기준으로 손해액을 산정하는 것이죠. (대법원 1990.6.12. 선고 89다카9552 전원합의체판결 등)

이때 청산금은 환지처분 시점을 기준으로, 토지의 위치, 지목, 면적, 토질, 수리, 이용상황, 환경 등 여러 요소(구 토지구획정리사업법(1966.8.3. 법률 제1822호) 제52조)를 고려하여 객관적인 거래가액을 평가하여 산정해야 합니다. 중요한 것은 사업으로 인한 개발이익은 포함시키면 안 된다는 점입니다. 즉, 개발되기 전 땅의 가치를 기준으로 보상해야 한다는 것입니다.

또한, 토지의 면적은 실제 소유권을 잃은 종전 토지의 면적을 기준으로 계산해야 합니다. (대법원 1990.6.12. 선고 89다카9552 전원합의체판결) 사업 과정에서 발생하는 '감보율'(공공시설 설치 등을 위해 토지 면적이 줄어드는 비율)을 적용한 면적을 기준으로 계산해서는 안 됩니다.

관련 법조항:

• 구 토지구획정리사업법(1966.8.3. 법률 제1822호) 제46조, 제52조, 제53조 제2항
• 민법 제750조, 제763조, 제393조

토지구획정리사업은 공공의 이익을 위한 사업이지만, 개인의 재산권을 침해해서는 안 됩니다. 만약 정당한 보상 없이 땅을 잃었다면, 적극적으로 자신의 권리를 찾기 위해 노력해야 합니다. 위 내용을 참고하여 전문가의 도움을 받는 것이 좋겠습니다.