도시 개발을 위해 땅을 정리하는 토지구획정리사업! 땅 주인들은 원래 땅 대신 새로 정리된 땅을 받게 되는데요, 면적이 늘거나 줄면 그 차이만큼 돈으로 정산해야 합니다. 이 돈을 청산금이라고 부릅니다. 그런데 이 청산금을 계산할 때, 어떤 시점의 땅값을 기준으로 해야 할까요? 오늘은 이 기준 시점에 대한 법원의 판단을 살펴보겠습니다.
과거에는 '환지계획인가' 시점을 기준으로 삼았습니다. 환지계획인가란, 땅 정리 후 새로 분배할 땅의 위치와 면적 등을 정한 계획을 승인하는 것을 말합니다. 즉, 계획이 확정된 시점의 땅값으로 계산했던 것이죠. (구 토지구획정리사업법 제46조)
그러나 1980년 1월 4일 법이 바뀌면서 (법률 제3255호, 토지구획정리사업법 제52조 제2항 신설), 기준 시점이 '환지처분' 시점으로 변경되었습니다. 환지처분이란, 새로 정리된 땅을 실제로 소유자에게 나눠주는 것을 말합니다. 즉, 실제 땅을 분배하는 시점의 땅값으로 계산하게 된 것이죠.
그런데 법이 바뀌기 전에 환지계획인가를 받았지만, 이후 면적 변경 등의 이유로 계획을 수정하고 다시 인가를 받은 경우는 어떨까요? 이 경우에도 변경된 환지계획의 인가 및 환지처분이 모두 법 개정 이후에 이루어졌다면, 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 청산금을 계산해야 한다는 것이 대법원의 판단입니다. (대법원 1991.5.10. 선고 90누3591 판결 등)
즉, 처음 계획을 세웠던 시점이 아니라, 최종적으로 땅을 나눠준 시점의 땅값을 기준으로 해야 한다는 것입니다. 이는 법 개정의 취지를 반영하여 실제 땅을 분배하는 시점의 현실적인 가치를 반영하기 위한 것으로 해석됩니다.
이번 판례(대한예수교장로회 사랑의교회 vs 서울특별시장, 대법원 1994.1.31. 선고 92누492 판결)에서도 이러한 법리가 적용되었습니다. 원래 환지계획은 1970년대에 인가되었지만, 여러 차례 변경 끝에 최종 환지계획이 1991년에 인가되고 환지처분도 이루어졌으므로, 1991년 시점의 땅값을 기준으로 청산금을 계산해야 한다고 판결한 것입니다.
참고:
일반행정판례
토지구획정리사업에서 주는 청산금을 계산할 때, 법 개정 전에는 환지계획 인가 시점의 땅값을 기준으로 했지만, 법 개정 후에는 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 한다. 환지계획 인가 후에 계획이 변경되어 최종 환지처분이 법 개정 후에 이루어진 경우에도 마찬가지로 환지처분 시점의 땅값을 기준으로 계산한다.
일반행정판례
토지구획정리사업 후 받는 청산금 계산 시, 단순히 주변 시세만 참고하는 것이 아니라, 표준지 공시지가를 기준으로 위치, 지형, 환경 등 여러 요인을 꼼꼼하게 비교하여 평가해야 하며, 그 근거를 명확하게 제시해야 한다는 판결입니다.
일반행정판례
토지구획정리사업에서 토지 소유자에게 환지 확정 통지를 하지 않았어도 공고만 제대로 했다면 환지처분은 유효하며, 청산금은 변경된 환지계획이 인가된 시점, 즉 환지처분 시점의 토지 가격을 기준으로 산정해야 한다.
민사판례
토지구획정리사업으로 땅을 뺏겼는데, 새 땅(환지)도 못 받고 보상금(청산금)도 못 받았다면, 사업 시행자에게 손해배상을 청구할 수 있다. 손해배상액은 원래 땅의 가치를 기준으로 계산해야 하며, 개발 이익은 포함하지 않아야 한다. 또한, 보상액 계산 시 감보율(땅 일부를 공공용지로 내놓는 비율)을 적용하면 안 된다.
민사판례
토지구획정리사업으로 생기는 환지예정지를 매매할 때, 미리 예상되는 청산금은 특별한 약속이 없으면 매수자가 부담한다. "과도면적 발생 시 잔금 조정" 특약은 예상된 면적의 변동에 대한 것이지, 청산금 부담 주체를 바꾸는 것은 아니다.
민사판례
토지구획정리사업에서 사도처럼 개인 소유의 땅을 사업에 포함시키면서 새로운 땅(환지)을 주지 않고 돈으로 보상(청산금)할 경우, 그 보상금은 *환지처분 시점*의 땅값을 기준으로 계산해야 합니다. 과거 법에는 사업 인가 시점을 기준으로 계산하도록 하는 규정이 있었지만, 이는 법 개정 이후 환지처분을 하는 경우에는 적용되지 않습니다.