땅 주인 이름으로 건물 지었는데, 내 돈 못 받으면 어떡해? 건물 소유권은 누구에게 있을까?

땅 주인과 건축업자 사이에 분쟁이 생겼습니다. 건축업자가 땅 주인 땅에 건물을 지었는데, 땅값을 아직 못 받았습니다. 그런데 건물은 땅 주인 이름으로 등기가 되어있습니다. 이런 경우, 건물은 누구 소유일까요? 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

건축업자 A는 땅 주인 B의 땅을 사서 건물을 짓기로 했습니다. 그런데 A는 땅값을 지불하지 않은 상태에서 자신의 돈과 자재로 건물을 짓기 시작했습니다. 문제는 건축 허가를 B의 이름으로 받았다는 것입니다. A는 건물 공정의 약 80%를 완료했지만, 자금난으로 공사를 중단했습니다. B는 나머지 공사를 마무리하고 자신의 이름으로 건물 소유권 보존등기를 했습니다. A는 억울했습니다. 자신이 돈을 들여 지은 건물인데, 땅값도 못 받았는데 B의 소유가 되었기 때문입니다.

법원의 판단

1심과 2심 법원은 A가 건물을 원시취득했고, B 명의의 소유권 보존등기는 명의신탁이라고 판단했습니다. 즉, 건물의 실제 소유자는 A라는 것입니다.

그러나 대법원의 판단은 달랐습니다. 대법원은 다음과 같은 이유로 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 했습니다.

• 건축 허가 명의와 소유권 보존등기: 건축업자가 타인의 땅에 건물을 지으면서 건축 허가 명의를 땅 주인으로 한 경우, 특별한 사정이 없으면 건축 허가 명의인(땅 주인) 앞으로 소유권 보존등기를 하게 됩니다 (부동산등기법 제131조).

• 대지대금 담보 목적 추정: 이런 경우, 건물 소유권 보존등기의 목적은 땅값을 담보하기 위한 것으로 추정됩니다. 즉, 건축업자가 땅값을 지불할 때까지 땅 주인은 건물을 담보로 잡고 있는 것입니다. (대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카2234 판결 등)

• 담보물권 설정: 땅값을 담보하기 위해 땅 주인 명의로 건축 허가를 받았다면, 건축업자가 건물을 원시취득했더라도 땅 주인 명의로 소유권 보존등기가 경료되는 순간 법률행위에 의한 담보물권이 설정된 것으로 봐야 합니다. (대법원 1990. 4. 24. 선고 89다카18884 판결 등) 따라서 땅값이 완전히 지불되기 전까지는 건축업자는 땅 주인에게 소유권 보존등기 말소를 청구할 수 없습니다.

• 석명의무: 이 사건에서는 원심 법원이 땅 주인 명의의 건축 허가가 땅값 담보 목적인지, 아니면 명의신탁인지 충분히 심리하지 않았습니다. 따라서 원심 판결에는 석명의무 위반(민사소송법 제126조)의 위법이 있다고 판단했습니다.

핵심 정리

땅 주인 땅에 건축업자가 건물을 지었지만 땅값을 지불하지 않은 경우, 땅 주인 명의의 건축 허가와 소유권 보존등기는 땅값을 담보하기 위한 것으로 추정됩니다. 따라서 땅값을 완납하기 전에는 건축업자가 건물 소유권을 주장하기 어렵습니다.

참고 조문 및 판례

• 민법 제187조 (점유권의 취득과 상실)
• 민법 제664조 (수급인의 담보책임)
• 가등기담보등에관한법률 제1조 (목적)
• 가등기담보등에관한법률 제2조 (정의)
• 가등기담보등에관한법률 제11조 (청산금의 지급 등)
• 민사소송법 제126조 (석명권·촉탁)
• 대법원 1985. 5. 28. 선고 84다카2234 판결
• 대법원 1990. 4. 24. 선고 89다카18884 판결