땅 주인 이름으로 된 내 집, 진짜 내 집 맞을까요? 😓

분양받은 아파트에 입주할 날만 손꼽아 기다리고 있었는데, 등기부등본을 확인해보니 땅 주인 이름으로 건물이 등기되어 있다면? 정말 당황스러운 상황이죠. 내 집이 맞는지, 어떻게 해야 하는지 막막할 겁니다. 오늘은 이런 답답한 상황에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

땅 주인 A씨는 건축업자 B씨에게 땅을 팔았습니다. B씨는 A씨에게 땅값을 모두 지불하지 못한 상태에서 건물을 짓기 시작했는데, 땅값을 나중에 갚겠다는 담보로 A씨 이름으로 건축허가를 받았습니다. B씨는 완성된 건물을 C씨에게 분양했지만, 등기는 A씨 이름으로 되어 버렸습니다. 이런 경우, C씨는 A씨에게 등기를 넘겨달라고 요구할 수 있을까요?

안타깝지만, C씨는 A씨에게 등기를 넘겨달라고 요구하기 어렵습니다.

왜냐하면, 법원은 이런 상황을 다음과 같이 판단하기 때문입니다.

• B씨가 A씨 이름으로 건축허가를 받은 것은, 땅값을 갚지 못할 경우 완성될 건물을 담보로 제공하겠다는 약속과 같습니다.
• 따라서 건물은 B씨가 지었지만, 땅값에 대한 담보로 A씨에게 소유권이 넘어간 것으로 봐야 합니다.
• B씨가 C씨에게 건물을 분양했더라도, A씨가 이를 알고 동의한 것이 아니라면, B씨의 분양 행위는 A씨의 담보권을 침해하는 것이 됩니다.

즉, A씨는 땅값을 돌려받을 때까지 건물을 담보로 잡고 있는 것이기 때문에, C씨는 A씨에게 직접 등기를 요구할 수 없습니다.

(관련 판례: 대법원 2002. 7. 12. 선고 2002다19254 판결)

그렇다면 C씨는 어떻게 해야 할까요?

C씨는 B씨에게 계약 불이행에 대한 책임을 물어야 합니다. B씨가 A씨에게 땅값을 모두 갚고 A씨 명의의 등기를 말소한 후, C씨에게 소유권을 넘겨줘야 합니다. 만약 B씨가 땅값을 갚지 못한다면, C씨는 B씨에게 손해배상을 청구할 수 있습니다.

분양받기 전 등기부등본 확인은 필수!

이런 상황을 예방하기 위해서는 분양 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하고, 건축주와 땅 주인이 다른 경우에는 땅값 지급 여부와 담보 설정 여부 등을 꼼꼼히 확인해야 합니다. 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법입니다. 내 집 마련의 꿈이 헛되지 않도록, 신중하고 꼼꼼하게 확인하는 습관을 들이는 것이 중요합니다.