땅 주인과 건물 주인이 다를 때, 건물 철거 약속이 있다고 해서 무조건 땅 사용권이 없는 건 아닙니다!

부동산 거래를 하다 보면 땅 주인과 건물 주인이 다른 경우를 종종 볼 수 있습니다. 원래는 같은 사람 소유였는데, 매매나 증여 등으로 소유자가 달라지는 경우죠. 이때, 건물 주인은 땅 주인에게 땅을 사용할 권리가 있는지가 중요한 문제가 됩니다. 이런 경우 건물 주인에게 인정되는 땅 사용권이 바로 관습상의 법정지상권입니다. 쉽게 말해, 건물을 유지하기 위해 필요한 땅 사용권을 법적으로 인정해주는 것이죠.

그런데 만약 땅 주인과 건물 주인 사이에 "건물을 철거하기로 약속"했다면 어떻게 될까요? 단순히 약속만으로 건물 주인의 땅 사용권리가 사라지는 걸까요? 오늘은 이 문제에 대한 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

핵심 쟁점: 건물 철거 약속 = 땅 사용권 포기?

대법원은 건물 철거 약속이 있다고 해서 무조건 관습상의 법정지상권이 발생하지 않는 것은 아니라고 판단했습니다. (민법 제279조, 제366조) 핵심은 "토지의 계속 사용을 그만두고자 하는 의사"가 있었는지 여부입니다. 단순히 건물을 철거한다는 형식적인 약속만으로는 부족하고, 진짜로 땅 사용을 포기할 의사가 있어야 한다는 것이죠. (민법 제105조)

사례 분석: 새 건물을 짓기 위한 철거는 땅 사용 포기가 아닙니다.

이번 판례에서 아버지(건물 소유자)는 아들(토지 소유자)에게 땅을 증여한 후, 기존 건물을 철거하고 새 건물을 짓기로 약속했습니다. 겉으로 보기에는 건물 철거 약속이 있었으니 아들은 땅을 돌려받을 수 있을 것 같지만, 대법원은 달리 판단했습니다. 아버지는 건물을 철거하고 새 건물을 지어 땅을 계속 사용하려는 의도였기 때문에, 이는 진정한 의미의 땅 사용 포기로 볼 수 없다는 것입니다. 즉, 관습상의 법정지상권이 인정되어 아버지는 아들에게 땅 사용료를 지불하고 새 건물을 지을 수 있게 됩니다.

관련 판례:

• 대법원 1988. 9. 27. 선고 87다카279 판결
• 대법원 1997. 1. 21. 선고 96다40080 판결

결론:

건물 철거 약속이 있다고 해서 무조건 건물 소유자의 땅 사용권이 사라지는 것은 아닙니다. 진짜로 땅 사용을 포기하려는 의사가 있었는지, 아니면 다른 목적으로 땅을 계속 사용하려는 의도였는지가 중요한 판단 기준이 됩니다. 따라서 부동산 거래 시에는 이러한 점을 꼼꼼히 확인하고 계약서에 명확하게 기재하는 것이 분쟁 예방에 도움이 될 것입니다.