땅 주인으로 등록됐는데, 내 땅 맞죠? (소유권보존등기 꼭 확인하세요!)

내 이름으로 땅이 등록되어 있다는 서류를 받았는데, 진짜 내 땅일까요? 토지대장이나 임야대장에 내 이름이 소유자로 써있다고 해서 바로 내 땅이 되는 것은 아닙니다. 진짜 내 땅인지 확인하려면 소유권보존등기가 되어있는지 꼭 확인해야 합니다!

토지대장/임야대장 vs. 등기부등본: 둘 다 중요해요!

땅 소유권에 관련된 서류는 크게 두 가지가 있습니다.

• 토지대장/임야대장: 토지의 물리적인 현황 (위치, 면적 등)과 소유자 정보를 기록한 장부입니다. 쉽게 말해, 땅의 주민등록등본 같은 거라고 생각하면 됩니다.
• 등기부등본: 땅의 소유권 변동 내역을 기록한 장부입니다. 땅을 사고팔거나 상속, 증여 등으로 소유자가 바뀔 때마다 등기부등본에 기록됩니다. 쉽게 말해, 땅의 호적등본 같은 거죠.

토지대장이나 임야대장에 내 이름이 소유자로 기록되어 있다고 하더라도, 등기부등본에 소유권보존등기가 되어있지 않으면 법적으로 완전한 소유권을 취득한 것은 아닙니다.

소유권이전등록 받았는데, 왜 내 땅이 아니죠?

토지대장이나 임야대장에 소유권이전등록을 받았다고 하더라도, 바로 내 앞으로 소유권보존등기를 신청할 수는 없습니다. 우리나라는 부동산 소유권 취득에 대해 형식주의를 취하고 있습니다. 즉, 법에서 정한 절차 (등기)를 거쳐야만 소유권을 취득할 수 있다는 뜻입니다. 단순히 토지대장/임야대장에 이름만 바뀐다고 소유권이 넘어오는 것은 아니라는 거죠.

그럼 어떻게 해야 하나요?

대법원 판례 (2009다48633)에 따르면, 토지대장/임야대장에 소유권이전등록을 받았더라도, 대장에 최초로 등록된 소유자 이름으로 먼저 소유권보존등기를 해야 합니다. 그 후, 최초 소유자로부터 나에게 소유권이 이전되는 소유권이전등기를 해야 비로소 법적으로 내 땅이 됩니다.

소유권보존등기, 꼭 확인하세요!

토지대장/임야대장에 내 이름이 있더라도 안심하지 마세요! 등기부등본을 확인해서 소유권보존등기 여부를 꼭 확인해야 합니다. 등기는 법적인 소유권을 증명하는 중요한 절차이므로, 등기에 관한 문제가 생기면 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

(참고) 부동산등기법 제130조 제1호~제3호는 소유권보존등기 신청 자격에 대해 규정하고 있습니다. 이 조항에 따르면, 토지대장/임야대장에 최초의 소유자로 등록된 사람과 그 사람을 포괄승계한 사람만이 소유권보존등기를 신청할 수 있습니다.