땅 주인이 갑자기 나가라고 할 때, 건물은 어떻게 하지?

세입자로서 땅을 빌려 건물을 지었는데, 땅 주인이 갑자기 나가라고 하면 어떻게 될까요? 억울하게 건물을 포기해야 할까요? 다행히 법은 세입자를 보호하는 장치를 마련해 두고 있습니다. 바로 지상물매수청구권입니다. 오늘은 이 권리에 대해 자세히 알아보고, 관련된 법원의 판결을 살펴보겠습니다.

지상물매수청구권이란 무엇일까요?

건물, 나무 등을 목적으로 땅을 빌린 세입자가 임대차 계약이 끝났을 때, 땅 주인에게 건물 등을 사라고 요구할 수 있는 권리입니다. 땅 주인은 이를 거절할 수 없습니다. (민법 제283조, 제643조)

기간이 정해지지 않은 임대차에서도 지상물매수청구권을 행사할 수 있을까요?

네, 그렇습니다. 땅 주인이 계약 해지를 통보해서 임대차가 끝났더라도, 세입자는 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. (대법원 1977.6.7. 선고 76다2324 판결)

지상물매수청구권은 어떤 효력을 가질까요?

지상물매수청구권은 '형성권'입니다. 즉, 세입자가 이 권리를 행사하는 순간, 땅 주인과 세입자 사이에 건물 매매 계약이 성립합니다. 땅 주인은 이를 거부할 수 없습니다. 이 규정은 강행규정이기 때문에, 세입자에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. (민법 제652조, 대법원 1992.4.14. 선고 91다36130 판결, 1992.10.9. 선고 92다22435 판결)

땅 주인이 건물 철거와 땅 인도를 요구하는 소송을 냈을 때, 세입자는 어떻게 해야 할까요?

이런 경우, 땅 주인의 소송에는 건물 매수 대금을 주고 건물을 받겠다는 내용이 포함되어 있다고 볼 수 없습니다. (대법원 1966.5.24. 선고 66다548 판결, 1966.6.28. 선고 66다712 판결) 따라서 세입자는 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

법원은 어떤 역할을 해야 할까요?

세입자가 지상물매수청구권을 행사하면, 법원은 땅 주인에게 기존의 청구(철거 및 인도)를 유지할 것인지, 아니면 건물 매수 대금을 받고 건물을 넘겨줄 것인지 확인해야 합니다. (민사소송법 제126조) 땅 주인이 건물 매수 대금을 받고 건물을 넘겨주겠다고 하면, 법원은 그에 맞는 판결을 내려 분쟁을 한 번에 해결해야 합니다. 이는 소송경제에도 도움이 됩니다. 이전에는 법원에 이러한 석명 의무가 없다는 판례도 있었지만, 이번 판결로 변경되었습니다. (대법원 1972.5.23. 선고 72다341 판결 변경)

결론적으로, 땅을 빌려 건물을 지은 세입자는 억울하게 건물을 포기하지 않아도 됩니다. 지상물매수청구권을 통해 정당한 보상을 받을 수 있습니다. 법원 또한 적극적으로 석명 의무를 행사하여 분쟁의 효율적인 해결을 도와야 합니다.