땅 주인 바뀌었는데, 내가 지은 집 어떻게 되나요? - 지상물매수청구권

7년 전, A씨 소유의 땅을 빌려(임차) 집을 짓고 살고 있었습니다. 계약 기간은 정해지지 않았고, 집을 지을 때 A씨의 허락도 받았습니다. 등기도 완료했죠. 그런데 7개월 전, A씨가 땅을 팔겠다며 계약 해지 통보를 보내왔고, 최근에는 땅 주인이 B씨로 바뀌었습니다. B씨는 저에게 집을 철거하고 땅을 비워달라고 요구하고 있습니다. 이런 상황에서, 제가 지은 집에 대한 매수청구권을 행사할 수 있을까요? 만약 가능하다면 누구에게 청구해야 할까요?

지상물매수청구권이란?

땅을 빌린 사람(임차인)이 그 땅 위에 건물을 지었을 경우, 땅 주인(임대인)에게 건물을 사달라고 요구할 수 있는 권리입니다. 물론, 일정한 법적 요건을 충족해야 합니다.

제 상황에서 매수청구권을 행사할 수 있을까요?

민법 제643조는 토지 임차인의 건물매수청구권에 대해 규정하고 있고, 민법 제652조는 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다고 명시합니다. 또한, 민법 제622조 제1항에 따르면, 건물을 소유할 목적으로 땅을 빌린 경우, 임대차 계약을 등기하지 않았더라도 건물 등기를 마치면 제3자에게도 임대차 효력이 발생합니다.

제 경우, A씨가 계약 해지 통보를 한 후 6개월이 지났으므로, 민법 제635조에 따라 임차권은 소멸된 것으로 볼 수 있습니다. 임차권이 소멸된 후에도 매수청구권을 행사할 수 있을까요?

대법원 판례에 따르면, 임차권 소멸 후 임대인이 땅을 제3자에게 팔아 소유권이 이전된 경우, 제3자에게 대항할 수 있는 임차권을 가진 임차인은 **새로운 소유자(제3자)**에게 매수청구권을 행사할 수 있습니다. (대법원 1977. 4. 26. 선고 75다348 판결, 1996. 6. 14. 선고 96다14517 판결)

그렇다면 누구에게 청구해야 할까요?

제 경우, 현재 땅 주인인 B씨에게 건물 매수를 청구해야 합니다. A씨는 이미 땅 소유권을 잃었기 때문에 A씨에게 매수청구를 할 수는 없습니다. 대법원 판례 역시 임대인이 임차권 소멸 당시 이미 토지 소유권을 상실한 경우에는 그에게 지상건물의 매수청구권을 행사할 수 없다고 판시하고 있습니다. (대법원 1994. 7. 29. 선고 93다59717, 59724 판결)

결론적으로, 저는 현재 땅 주인인 B씨에게 집에 대한 매수청구권을 행사해야 합니다.

참조: 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 법률적 자문으로 해석되어서는 안 됩니다. 구체적인 법률 상담은 변호사 등 전문가에게 문의하시기 바랍니다.