땅 주인이 땅 위 건물도 같이 경매에 넘기려면?

땅(토지)에 저당권을 설정한 은행이 돈을 빌려준 사람이 빚을 갚지 못하면, 땅을 경매에 넘겨 돈을 회수할 수 있습니다. 만약 그 땅 위에 건물이 있다면, 은행은 땅과 함께 건물도 경매에 넘기고 싶어 할 겁니다. 그런데 만약 그 건물이 등기가 안 된 건물이라면 어떻게 해야 할까요?

이번 판례는 바로 그런 경우에 대해 다루고 있습니다. 땅 위에 등기되지 않은 건물이 있을 때, 땅 주인(저당권자)이 땅과 함께 건물도 경매에 넘기려면 어떤 서류를 제출해야 하는지가 핵심 쟁점입니다.

법원은 등기되지 않은 건물을 경매에 넣으려면, 그 건물이 채무자(빚진 사람) 또는 저당권 설정자의 소유라는 것을 증명하는 서류를 제출해야 한다고 판결했습니다. 그리고 그 증명 서류는 부동산등기법 제131조에 명시된 서류여야 한다고 강조했습니다.

부동산등기법 제131조는 건물의 소유권 보존등기를 신청할 수 있는 자격을 규정하고 있는데, 요약하자면 다음과 같은 서류를 통해 소유권을 증명할 수 있습니다.

• 가옥대장등본: 자신 또는 피상속인이 가옥대장에 소유자로 등록되어 있음을 증명하는 서류
• 판결 등: 판결이나 시/구/읍/면장의 서면으로 소유권을 증명하는 서류
• 수용 증명 서류: 수용으로 인해 소유권을 취득했음을 증명하는 서류

이번 사례에서는 저당권자가 건물의 소유권을 증명하기 위해 착공신고서, 건물현황사진, 공정확인서 등을 제출했습니다. 하지만 법원은 이러한 서류들은 부동산등기법 제131조에서 정한 서류에 해당하지 않는다고 판단했습니다. 즉, 건물이 존재한다는 사실만으로는 소유권을 증명할 수 없다는 것입니다. (대법원 1985.4.1. 자 85마105 결정, 1984.11.13. 자 84마81 결정 참조)

추가로 저당권자가 현장조사서, 건축허가서, 사실확인서 등을 제출했지만, 법원은 이 역시 부동산등기법 제131조의 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다.

결론적으로, 땅 위의 등기되지 않은 건물을 땅과 함께 경매에 넘기려면, 부동산등기법 제131조에 규정된 서류를 통해 건물의 소유권을 명확히 증명해야 합니다. 단순히 건물이 존재한다는 사실만으로는 부족하다는 점을 기억해야 합니다. 이 판례는 민법 제365조 (저당물의 경매), **민사소송법 제602조 제1항 제2호, 제728조 (경매신청의 요건)**와 관련이 있습니다.