땅 주인이 바뀌어도 건물은 내꺼?! - 토지 저당권과 건물 일괄경매 이야기

내 땅에 저당권이 설정되어 있는데, 그 위에 건물을 지었어요. 그런데 돈을 못 갚아서 땅이 경매로 넘어가면, 건물은 어떻게 되는 걸까요? 혹시 땅 주인이 바뀌면서 건물도 뺏기는 건 아닐까요? 오늘은 토지 저당권과 건물 일괄경매에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

저당권이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 돈을 빌려준 사람(저당권자)이 돈을 빌려간 사람(저당권설정자)에게 돈을 돌려받지 못할 경우를 대비해서, 돈을 빌려간 사람의 재산(담보물)을 팔아서 돈을 회수할 수 있는 권리입니다.

토지에 저당권이 설정된 후 건물이 지어진 경우

만약 땅에 저당권이 설정된 후, 땅 주인이 그 위에 건물을 지었다면 어떻게 될까요? 민법 제365조는 이런 경우 저당권자가 토지와 건물을 일괄하여 경매할 수 있도록 규정하고 있습니다. 왜 이런 규정이 있을까요?

땅 주인 입장에서는 저당권이 설정되었다고 해서 땅을 사용하지 못하는 것은 아닙니다. 따라서 땅 위에 건물을 지을 수도 있죠. 그런데 만약 땅이 경매로 넘어가면서 건물을 철거해야 한다면, 땅 주인은 큰 손해를 보게 됩니다. 이러한 사회경제적 손실을 막기 위해, 그리고 저당권자도 쉽게 돈을 회수할 수 있도록 하기 위해 일괄경매를 허용하는 것입니다.

그렇다면 누가 지은 건물이든 일괄경매가 가능할까요?

이번 판례(대법원 2002. 12. 18. 선고 2002나8480 판결)는 땅 주인이 직접 건물을 짓지 않은 경우에도 일괄경매가 가능한지에 대한 판단을 내렸습니다. 땅 주인이 다른 사람에게 땅 사용 권한(용익권)을 주고 그 사람이 건물을 지었는데, 나중에 땅 주인이 그 건물의 소유권을 가져온 경우에도 저당권자는 토지와 건물을 일괄 경매할 수 있다는 것이죠. 이 판례는 앞서 언급한 민법 제365조의 취지와 대법원 1994. 1. 24.자 93마1736 결정, 대법원 1999. 4. 20.자 99마146 결정, 대법원 2001. 6. 13.자 2001마1632 결정 등 기존 판례를 참고하여 판단을 내렸습니다.

결론적으로, 토지에 저당권이 설정된 후 그 위에 건물이 지어진 경우, 땅 주인이 직접 건물을 지었든, 다른 사람이 짓고 나중에 소유권을 가져왔든, 저당권자는 토지와 건물을 일괄 경매할 수 있습니다. 이는 사회경제적 손실을 방지하고 저당권자의 권리 행사를 용이하게 하기 위한 법의 취지라고 이해할 수 있습니다.