땅만 저당 잡혔는데, 그 위에 짓다 만 건물도 경매로 넘어갈까요?

땅을 담보로 돈을 빌렸는데 돈을 갚지 못하면 땅이 경매로 넘어간다는 건 많이들 알고 계실 겁니다. 그런데 만약 땅 위에 건물을 짓다 말았다면, 그 건물도 함께 경매에 넘어갈까요? 오늘은 이 부분에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사례:

A씨는 B씨에게 돈을 빌려주고 B씨 소유의 땅(A토지)에 근저당권을 설정했습니다. 그런데 B씨가 돈을 갚지 않자 A씨는 A토지에 대한 경매를 신청하려고 합니다. 문제는 B씨가 A토지 위에 건물을 짓다가 완공하지 못했다는 것입니다. 이런 경우, A씨는 짓다 만 건물도 토지와 함께 경매에 넘길 수 있을까요?

법적인 근거와 판례:

결론부터 말씀드리면, 짓다 만 건물이라도 특정 조건을 만족하면 토지와 함께 경매에 넘길 수 있습니다.

관련 법 조항은 **민법 제366조 (건물에 대한 경매청구권)**입니다. 이 조항은 "토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다. 그러나 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 토지에 저당권이 설정된 후에 지어진 건물은 토지와 함께 경매될 수 있지만, 건물의 경매 대금에서는 우선변제권이 없다는 뜻입니다.

그렇다면 미완성 건물도 경매 대상이 될 수 있을까요? 이에 대해 대법원은 "완공된 건물뿐 아니라, 완공되지 않아 보존등기가 경료되지 않았거나 사용승인되지 않은 건물이라도, 채무자 소유이고 건물로서의 실질과 외관을 갖추고, 지번, 구조, 면적 등이 건축허가 또는 건축신고 내용과 사회통념상 동일하다면, 경매 대상이 될 수 있다"라고 판시했습니다. (대법원 2005. 9. 9. 자 2004마696 결정)

정리:

위 사례에서 B씨가 짓다 만 건물이 (1) 건물의 실질과 외관을 갖추고 있고, (2) 지번, 구조, 면적 등이 건축허가 또는 신고 내용과 사회통념상 일치한다면, A씨는 토지와 함께 건물을 경매에 넣을 수 있습니다.

다만, A씨는 경매 신청 시 민사집행법 제81조 제1항 제2호에 따라 필요한 서류들을 제출해야 합니다. 등기되지 않은 건물의 경우, 채무자 소유임을 증명하는 서류, 건물의 지번, 구조, 면적을 증명하는 서류, 건축허가 또는 신고를 증명하는 서류 등이 필요합니다. 만약 건물의 지번, 구조, 면적을 증명하기 어렵다면 경매 신청과 동시에 법원에 조사를 신청할 수 있습니다.

이처럼 땅 위에 짓다 만 건물이라도 법적 요건을 충족하면 토지와 함께 경매 대상이 될 수 있습니다. 따라서 토지에 저당권을 설정할 때는 이러한 점을 유의해야 합니다.