부동산을 팔고 나면 양도소득세를 내야 하죠. 양도소득세는 '양도차익'에 세율을 곱해서 계산하는데, 이 양도차익은 양도가액(판 가격) - 취득가액(산 가격) - 필요경비로 계산합니다. 필요경비를 많이 인정받을수록 양도차익이 줄어들어 세금도 줄어들겠죠? 그런데 이 필요경비를 어떻게 계산해야 하는지 헷갈리는 경우가 많습니다. 특히 옛날에 취득한 부동산의 경우 더욱 그렇습니다. 오늘은 바로 이 필요경비 계산, 특히 취득가액을 환산가액으로 계산할 때 어떤 필요경비를 인정받을 수 있는지에 대한 대법원 판례를 소개해 드리겠습니다.
취득가액을 '환산가액'으로 계산하는 경우?
과거에는 부동산을 취득할 때 실제 거래가격을 제대로 신고하지 않는 경우가 많았습니다. 그래서 세금 계산을 위해 실제 취득가액 대신 기준시가를 활용한 '환산가액'을 사용하는 경우가 있습니다. 이 환산가액은 옛날 소득세법 시행령(1990. 5. 1. 대통령령 제12994호로 삭제되기 전의 것) 제115조 제1항 제1호 (다)목, 같은 법 시행규칙(1990. 9. 1. 재무부령 제1832호로 개정되기 전의 것) 제56조의5 제5항 제1호에 따라 계산합니다.
환산가액을 사용할 때 필요경비는?
이번 판례의 핵심은 바로 여기에 있습니다. 취득가액을 환산가액으로 계산할 때, 필요경비로 인정받을 수 있는 항목은 제한됩니다. 대법원은 취득 당시의 등록세 과세표준액의 7%에 해당하는 금액과, 설비비 및 개량비만 필요경비로 인정할 수 있다고 판결했습니다. (구 소득세법 시행령(1989. 8. 1. 대통령령 제12767호로 개정되기 전의 것) 제94조 제5항 제1호) 즉, 그 외 다른 비용들, 예를 들어 이번 판례에서 문제가 된 분묘 이장비용 등은 필요경비로 인정받을 수 없습니다.
판례의 핵심 정리
참고 법조항 및 판례
옛날에 취득한 부동산을 양도할 때, 필요경비를 제대로 계산하지 않으면 세금을 더 많이 낼 수도 있습니다. 이번 판례를 참고하여 필요경비를 꼼꼼히 확인하고, 정당한 세금만 납부하시기 바랍니다.
세무판례
부동산을 팔아서 얻은 이익(양도차익)에 대한 세금을 계산할 때, 부동산을 산 가격(취득가액)을 정확히 알 수 없는 경우 어떻게 계산하는지, 그리고 관련 비용(필요경비)은 어떤 항목을 인정하는지에 대한 판결입니다. 핵심은 실제 거래가격을 알 수 없다면 법에서 정한 방식대로 계산해야 하고, 그 방식에 따라 계산한 추정 취득가액을 사용할 경우, 실제로 지출한 추가 비용은 대부분 인정되지 않는다는 것입니다.
세무판례
회사에 넘어간 토지의 양도소득세를 계산할 때, 취득 당시 실제 거래 가격을 모르면 기준시가를 활용해야 하며, 특히 환지된 토지는 별도의 계산식을 적용해야 한다. 또한, 필요경비 중 설비비와 개량비는 실제 지출액을 공제해야 한다. 세무서의 자문 절차 누락은 과세 처분에 영향을 미치지 않는다.
세무판례
토지 양도로 발생한 차익에 대한 세금 계산 시, 실제 거래 가격과 기준시가 중 어떤 것을 적용할지, 토지 취득 시기를 언제로 볼지, 그리고 어떤 비용들을 필요경비로 인정해 세금 계산 시 공제할 수 있는지에 대한 판례입니다.
세무판례
토지 양도 후 양도소득세 신고 당시 취득시기를 잘못 계산하여 세금을 적게 낸 경우, 과세관청은 나중에라도 세금을 다시 계산하여 추가로 징수할 수 있고, 이 경우 납세자는 가산세를 부담해야 한다.
세무판례
부동산을 취득한 후, 소유권과 관련된 분쟁이 발생했을 때 들어간 소송비용 등은 양도세 계산 시 필요경비로 공제될 수 있습니다. 하지만 이 판례는 **소유권 취득 자체에 대한 분쟁이 아닌, 별도의 계약 문제로 발생한 소유권 분쟁 관련 비용은 공제할 수 없다**고 판결했습니다.
세무판례
이 판례는 세무서에서 양도소득세를 계산해서 통지하는 것이 소송으로 다툴 수 있는 과세처분에 해당하는지, 그리고 집이나 땅을 팔 때 세금 계산에서 빼주는 필요경비에는 어떤 것들이 포함되는지에 대한 판결입니다.