명의신탁 부동산을 점유해도 시효취득 못한다?

부동산 명의신탁은 복잡한 법률 문제를 야기하는 경우가 많습니다. 오늘은 명의신탁된 부동산을 오랫동안 점유해도 시효취득을 할 수 없는지에 대한 대법원 판결을 소개해 드리겠습니다.

사건의 개요

돌아가신 아버지(망 소외 1)가 동생(소외 2)과 다른 동생(피고) 명의로 땅을 사들였습니다. 아버지는 해당 땅을 계속 사용했고, 자녀들은 아버지가 20년 넘게 점유했으니 시효취득했다고 주장했습니다. 하지만 동생(피고)은 이 땅의 소유권을 주장하며, 아버지의 자녀들이 설정한 가등기를 말소하라는 소송을 제기했습니다. 1심과 2심에서는 자녀들의 손을 들어줬지만, 대법원의 판단은 달랐습니다.

대법원의 판단

대법원은 "명의신탁된 부동산을 명의신탁자가 점유하더라도, 시효취득을 인정할 수 없다"고 판결했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 계약명의신탁은 명의수탁자가 소유권을 취득한다: 부동산실명법에 따르면, 명의신탁 약정은 무효지만, 매매 상대방이 명의신탁 사실을 모르는 계약명의신탁의 경우, 명의수탁자가 소유권을 갖게 됩니다 (부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항). 따라서 명의신탁자는 소유자가 될 수 없습니다.

• 점유취득시효는 소유의 의사로 점유해야 한다: 점유취득시효(민법 제245조 제1항)를 통해 소유권을 얻으려면 '소유의 의사'로 20년간 점유해야 합니다. 하지만 계약명의신탁의 경우, 명의신탁자는 자신이 소유자가 될 수 없다는 것을 알고 있습니다. 따라서 명의신탁자의 점유는 진정한 소유의 의사가 있다고 보기 어렵습니다 (민법 제197조 제1항). 대법원은 명의신탁자가 부동산을 점유하는 경우, 자주점유의 추정이 깨어진다고 판단했습니다.

• 다른 권원이 없다면 타주점유이다: 명의신탁자가 부동산을 점유할 다른 법적 근거(권원)가 없다면, 그 점유는 단순한 타인의 땅을 빌려 쓰는 타주점유로 봐야 합니다.

적용된 법조항 및 판례

• 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제1항, 제2항
• 민법 제197조 제1항, 제245조 제1항
• 대법원 2022. 5. 12. 선고 2019다249428 판결
• 대법원 2002. 12. 26. 선고 2000다21123 판결
• 대법원 2013. 9. 12. 선고 2010다95185 판결

결론

이번 판결은 명의신탁 부동산의 점유취득시효에 대한 중요한 기준을 제시했습니다. 명의신탁은 법적으로 문제가 될 수 있으므로, 부동산 거래 시에는 정확한 법률적 검토가 필요합니다. 명의신탁을 활용한 편법적인 소유권 취득은 인정되지 않는다는 점을 명심해야 합니다.