명의신탁된 집에 세 들어도 괜찮을까요? 임차인의 권리 알아보기!

집을 구하다 보면 등기부등본을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다는 이야기를 많이 듣습니다. 특히 '명의신탁'이라는 단어가 눈에 띄면 덜컥 걱정부터 되는 분들도 계실 텐데요. 명의신탁된 집에 세 들어도 괜찮을지, 임차인의 권리는 어떻게 되는지 자세히 알아보겠습니다.

명의신탁이란 무엇일까요?

쉽게 말해, 실제 집 주인(명의신탁자)이 다른 사람(명의수탁자) 이름으로 집을 등기하는 것을 말합니다. 여러 가지 이유로 이런 선택을 하는 경우가 있는데, 법적으로는 문제가 될 수 있습니다.

명의신탁은 무효! 그럼 세입자는?

"부동산실권리자명의등기에관한법률"(이하 부실법)에 따르면 명의신탁 약정은 무효입니다(부실법 제4조 제1항).  집주인과 세입자 사이의 계약처럼, 명의신탁 약정을 바탕으로 한 어떤 계약도 효력이 없습니다. 심지어 명의수탁자 이름으로 등기까지 되어있더라도, 그 등기도 무효입니다(부실법 제4조 제2항). 

그렇다면 명의수탁자 이름으로 등기된 집에 세 들어 사는 세입자는 어떻게 될까요? 다행히 법은 선량한 세입자를 보호합니다. 부실법 제4조 제3항은 명의신탁 약정과 등기의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다고 명시하고 있습니다. 여기서 '제3자'란 명의수탁자를 실제 집주인으로 믿고 계약을 맺은 사람을 의미합니다. 즉, 대항력 있는 임차인은 제3자에 해당하여 보호받을 수 있습니다.  대법원 판례(2004. 8. 30. 선고 2002다48771)도 이를 뒷받침합니다.  명의수탁자로부터 소유권이나 저당권을 취득한 사람뿐 아니라, 대항력 있는 임차인, 가압류채권자도 모두 제3자에 포함됩니다.  세입자가 명의신탁 사실을 알았는지 몰랐는지는 중요하지 않습니다.

정리하자면, 명의신탁된 집에 세 들어도, 전입신고와 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 임차인이라면 법적으로 보호받을 수 있습니다. 즉, 임대차 계약은 유효하며, 집이 경매에 넘어가더라도 보증금을 우선 변제받을 수 있습니다.

하지만 명의신탁은 복잡한 법적 문제를 야기할 수 있으므로, 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고 계약 전에 전문가와 상담하는 것이 안전합니다.