집주인이 가짜라고?! 명의신탁된 집, 내 전세금은 안전할까?

이사 갈 집을 구해서 계약까지 끝냈는데, 갑자기 날벼락 같은 소식을 들었습니다. 계약한 집주인이 진짜 집주인이 아니라는 겁니다! 등기부등본을 확인해보니 다른 사람 이름으로 되어있더라고요. 이런 경우, 제 전세금은 안전할까요? 혹시 주택임대차보호법의 보호도 못 받는 건 아닐까 걱정이 태산입니다.

명의신탁, 뭐가 문제일까요?

명의신탁이란 실제 소유자는 따로 있지만, 다른 사람 이름으로 등기를 하는 것을 말합니다. 여러 가지 이유로 명의신탁을 하지만, 세금을 피하거나 재산을 숨기기 위한 경우가 많습니다. 이렇게 되면 세입자 입장에서는 누가 진짜 집주인인지 헷갈리고, 법적인 보호를 받을 수 있는지 불안해질 수밖에 없습니다.

걱정 마세요! 법은 세입자 편입니다.

다행히 법원은 세입자의 권리를 보호하기 위해 명의신탁된 집이라도 임차인을 보호하고 있습니다. 실제 집주인이 아닌 명의신탁자와 계약을 했더라도, 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있습니다.

핵심은 **"적법한 임대권한"**입니다. 명의신탁자는 비록 등기부상 소유자는 아니지만, 실질적으로 집을 빌려줄 권한을 가지고 있습니다. 따라서 세입자는 명의신탁자와 맺은 계약을 근거로 등기부상 소유자에게도 자신의 권리를 주장할 수 있습니다.

대법원도 이러한 입장을 분명히 했습니다.

(대법원 1995.10.12. 선고 95다22283 판결) 주택임대차보호법이 적용되는 임대차는 반드시 집주인과 세입자 사이의 계약만 의미하는 것은 아닙니다. 집주인은 아니지만 적법하게 임대할 권한이 있는 사람과 맺은 계약도 보호합니다. 명의신탁자는 비록 등기부상 소유자는 아니지만 사실상 집을 빌려줄 권한을 가지므로, 세입자는 등기부상 소유자에게도 적법한 임대차임을 주장할 수 있습니다.

대항력 확보, 잊지 마세요!

주택임대차보호법의 보호를 받으려면 확정일자를 받고 전입신고를 해서 대항력을 갖춰야 합니다. 이렇게 하면 등기부상 소유자가 바뀌더라도 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제3조 제1항)

결론적으로, 명의신탁된 집에 세 들어 살더라도 전입신고와 확정일자를 받으면 법의 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 계약 내용을 명확히 하는 것이 분쟁을 예방하는 최선의 방법입니다.