등기부 주인 아닌 사람과 집 계약, 쫓겨날까 봐 걱정된다고요?

집 계약, 특히 전월세 계약은 큰돈이 걸린 중요한 일이죠. 그런데 등기부등본상 주인과 계약한 게 아니라면 불안한 마음이 드는 게 당연합니다. 오늘은 실소유자와 계약했지만 등기부상 주인이 다른 경우, 세입자의 권리는 어떻게 되는지 알아보겠습니다.

사례: 등기부상 주인은 을, 실제 주인은 갑입니다. 나는 갑과 전세 계약을 했습니다. 그런데 주변에서 "등기부에 이름 없는 사람과 계약하면 쫓겨날 수도 있고, 세입자 보호도 못 받는다"는 이야기를 들었습니다. 정말 그런가요?

걱정 마세요! 법은 당신 편입니다.

이런 경우, 법은 '명의신탁'이라는 제도를 다루고 있습니다. 간단히 말해, 실소유자(갑)가 다른 사람(을)의 이름으로 등기를 하는 것을 명의신탁이라고 합니다. 관련 법과 판례를 살펴보면, 세입자는 보호받을 수 있습니다.

1. 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률

이 법은 명의신탁을 금지하고 있습니다. 하지만 제3자, 즉 세입자처럼 명의신탁 사실을 모르는 사람에게는 명의신탁 약정이 무효라는 것을 주장할 수 없다고 합니다. (법 제4조 제3항)

부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조(명의신탁 약정의 효력)

① 명의신탁약정은 무효로 한다. ② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다. ③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

2. 대법원 판례

대법원은 명의신탁된 집을 실소유자로부터 임차한 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있다고 판단했습니다. 즉, 등기부상 주인이 아닌 실소유자와 계약했더라도, 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 또한, 나중에 등기부상 주인이 바뀌더라도 새로운 주인은 세입자의 임대차 계약을 승계해야 합니다.

(관련 판례: 대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결, 대법원 1999. 4. 23. 선고 98다49753 판결 등)

결론: 위 사례에서 갑과 계약한 세입자는 을에게도 자신의 임대차 계약을 주장할 수 있고, 쫓겨날 걱정 없이 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 전입신고와 확정일자를 받는 것을 잊지 마세요!

주의: 명의신탁은 불법입니다. 하지만 세입자는 명의신탁 사실을 몰랐다면 보호받을 수 있습니다. 안전한 계약을 위해 등기부등본을 꼼꼼히 확인하고, 전입신고와 확정일자를 꼭 받으시기 바랍니다.