무등록 중개업자에게 중개 의뢰해도 처벌받을까? 매입형 분양대행, 미등기 전매인가요?

부동산 거래, 특히 미등기 전매나 무등록 중개업자 관련 거래는 복잡하고 법적인 문제에 휘말리기 쉽습니다. 오늘은 대법원 판례를 통해 이와 관련된 중요한 내용을 살펴보겠습니다.

1. 무등록 중개업자에게 중개 의뢰, 처벌될까요?

결론부터 말씀드리면, 단순히 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰하는 행위 자체는 처벌 대상이 아닙니다.

공인중개사법은 '중개'와 '중개업'을 구분합니다. '중개'는 거래 당사자 사이에 거래를 알선하는 행위이고, '중개업'은 이를 업으로 하는 것입니다. 즉, 중개를 의뢰하는 사람과 중개를 하는 사람은 다릅니다. 따라서 무등록 중개업자에게 중개를 의뢰했다고 해서 처벌받는 것은 아닙니다. (공인중개사법 제2조 제1호, 제3호, 제9조, 제33조 제7호, 제48조 제1호, 제3호)

• 대법원 2007. 10. 25. 선고 2007도6712 판결
• 대법원 2011. 10. 13. 선고 2011도6287 판결

2. '매입형 분양대행계약', 미등기 전매일까요?

'매입형 분양대행계약'이란 분양대행사가 건물을 통째로 매입한 뒤 개별적으로 분양하는 형태의 계약입니다. 이 계약이 단순한 분양대행인지, 아니면 불법적인 미등기 전매인지 판단하는 것은 매우 중요합니다.

대법원은 다음과 같은 기준을 제시합니다.

• 계약의 경위와 내용
• 대금 지급 시기와 방법 (수분양자에게 직접 지급되는지 여부)
• 미분양 시 처리 방안
• 매수인 특정 여부 등

이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 미등기 전매 여부를 판단해야 합니다. (부동산등기 특별조치법 제2조 제3항, 제8조 제1호)

3. 허위 거래가액 신고, 불실기재죄일까요?

만약 실제 거래가격보다 높은 가격으로 거래 신고를 하여 등기부에 허위 가격이 기재되었다면, 이는 공인중개사법 위반에 따른 과태료 부과 대상은 될 수 있지만 형법상 공정증서원본불실기재죄 및 불실기재공정증서원본행사죄는 성립하지 않습니다. (대법원 2013. 1. 24. 선고 2012도12363 판결)

4. 공범 처벌은 어떻게 될까요?

무등록 중개나 미등기 전매와 관련하여 공범이 존재하는 경우, 단순히 공모 관계에 있다는 사실만으로는 부족합니다. 공범으로 처벌받기 위해서는 범죄에 본질적인 기여를 하고 기능적 행위지배가 존재해야 합니다. 즉, 범죄 실행에 있어서 단순 가담 이상의 역할을 수행했어야 합니다. (대법원 2010. 7. 15. 선고 2010도3544 판결)

부동산 거래는 관련 법률과 판례를 꼼꼼히 확인하고 진행하는 것이 중요합니다. 전문가의 도움을 받아 안전하게 거래를 진행하시길 바랍니다.