건물을 경매하려면 등기가 필요합니다. 그런데 미등기 건물은 어떻게 경매할까요? 법원이 경매를 결정하면 등기관에게 등기 촉탁을 합니다. 그런데 등기관이 이 촉탁을 거부하는 경우도 있습니다. 등기관의 권한은 어디까지일까요? 최근 대법원 판례를 통해 자세히 살펴보겠습니다.
사건의 개요
건설 회사 A는 공사 중인 건물의 일부 구분건물에 대한 경매를 신청했습니다. 법원은 경매를 결정하고 등기관에게 등기 촉탁을 했습니다. 하지만 등기관은 건물이 완공되지 않았다는 이유로 촉탁을 거부했습니다. A는 이에 불복하여 재항고했습니다.
대법원의 판단
대법원은 등기관의 촉탁 거부가 적법하다고 판단했습니다. 등기관은 단순히 법원의 촉탁을 기계적으로 따르는 것이 아니라, 등기 요건을 심사할 권한이 있다는 것입니다. (부동산등기법 제55조)
특히 구분건물의 경우, 일부만 등기할 수는 없습니다. 건물 전체의 표시에 관한 등기도 함께 이루어져야 합니다. (부동산등기법 제131조의2 제1항) 이 사건의 경우, 공사 중인 건물은 칸막이 공사조차 완료되지 않아 구분건물로 볼 수 없었습니다. (집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조, 제1조의2) 따라서 등기 요건을 갖추지 못했으므로 등기관은 촉탁을 거부할 수 있다는 것입니다.
법원의 경매 결정이 있더라도, 등기관은 등기 요건을 꼼꼼히 심사합니다. 미등기 건물의 경매는 복잡한 절차를 거치므로 관련 법률과 판례를 참고하는 것이 좋습니다. 이번 판례(대법원 2006. 9. 22. 자 2006마782 결정)는 등기관의 심사 권한을 명확히 한 중요한 판례입니다. 참고로, 촉탁에 의한 등기 절차는 신청에 의한 등기 규정을 준용합니다(부동산등기법 제27조 제2항). 등기관의 형식적 심사권한에 대한 대법원 1995. 1. 20.자 94마535 결정도 참고할 만합니다.
상담사례
확정판결 받은 소유권이전등기에 대해 등기관은 부동산실명법 위반 등 실질적 심사 없이 형식적 심사만 하고 등기해야 한다.
민사판례
경매 대상 토지에 미등기 건물이 있는 경우, 경매물건명세서에 미등기 건물이 경매에 포함되는지 여부를 명확히 밝히고, 미등기 건물이 제외된다면 그에 맞춰 토지 가격을 다시 평가해야 합니다. 그렇지 않으면 경매 절차에 중대한 하자가 발생할 수 있습니다.
민사판례
공사가 중단된 미완성 건물에 대한 가압류를 위해 법원이 등기 촉탁을 했지만, 등기관이 건물의 완성도와 구분건물 요건 미충족을 이유로 등기 촉탁을 거부한 사례. 대법원은 등기관의 판단이 옳다고 보았습니다.
민사판례
땅에 저당권이 설정된 후 그 위에 건물이 지어진 경우, 저당권자가 땅을 경매로 넘길 때 미등기 건물도 함께 경매에 넣으려면 까다로운 절차를 거쳐야 하며, 경매로 땅과 건물 주인이 달라지더라도 건물 주인에게 법정지상권은 인정되지 않는다.
민사판례
등기부에 없는 건물을 경매 대상에 포함시키려면, 그 건물이 원래 건물의 주인이 지어서 소유한 것이 확실하고 경매 신청자가 대신 등기를 해서 경매를 신청했거나, 아니면 그 건물이 원래 건물에 딸린 부속물인 게 명확해야 합니다. 그렇지 않으면 경매에 포함시키면 안 됩니다.
민사판례
부동산에 가등기만 해 놓고 본등기를 하지 않은 사람은, 설령 본등기 소송을 진행 중이라도 경매 절차에서 이해관계인으로 인정되지 않습니다.