등기 없는 건물, 경매에 포함될 수 있을까?

부동산 경매, 특히 토지와 건물이 함께 경매에 나오는 경우, 등기부에 없는 건물이 딸려 있는 경우가 종종 있습니다. 이런 건물을 제시외 건물이라고 하는데요, 이 제시외 건물이 경매에 포함될 수 있는지 여부는 생각보다 복잡한 문제입니다. 오늘은 제시외 건물이 경매에 포함되기 위한 조건에 대해 알아보겠습니다.

사례: 어떤 건물이 경매에 나왔는데, 등기부에는 없는 작은 창고가 딸려 있었습니다. 낙찰자가 이 창고까지 소유할 수 있을까요?

법원의 판단: 등기부에 없는 제시외 건물은 원칙적으로 경매 대상에 포함될 수 없습니다. 단, 예외적인 경우가 있는데, 다음과 같습니다.

1. 소유자가 건축하여 소유하는 것이 명백하고, 경매 신청인이 대위에 의한 보존등기를 한 경우: 제시외 건물의 소유권이 명확하고, 채권자가 채무자를 대신하여 등기를 마친 경우에는 경매에 포함될 수 있습니다. (쉽게 말해, 땅 주인이 지은 건물이 확실하고, 돈 빌려준 사람이 법적 절차를 거쳐 등기를 해 놓은 경우입니다.)

2. 제시외 건물이 경매 대상 부동산의 종물이거나 부합물인 것이 명백한 경우: 종물이란 주된 물건에 딸린 부속물을 말하고, 부합물이란 두 개 이상의 물건이 결합하여 하나의 물건이 된 것을 말합니다. 예를 들어 주택에 딸린 차고나, 건물에 붙어 있는 벽돌 담장 등이 이에 해당합니다. (쉽게 말해, 주된 건물에 꼭 필요하거나, 사실상 분리할 수 없는 건물인 경우입니다.)

왜 이런 규정이 필요할까요?

만약 등기 없는 건물을 함부로 경매에 포함시킨다면, 진짜 소유자의 권리를 침해할 수 있습니다. 또한, 입찰자 입장에서도 예상치 못한 권리 관계에 휘말릴 수 있기 때문에, 명확한 기준이 필요한 것입니다.

관련 법 조항:

• 민법 제358조 (저당물의 범위): 저당권의 효력은 저당 부동산에 부합된 물건과 종물에 미친다.
• 민사소송법 제617조의2 (매각물건명세서): 법원은 매각기일의 1주일 전까지 매각할 부동산에 관한 다음 각호의 사항을 적은 매각물건명세서를 작성하여 비치하여야 한다.
• 민사소송법 제618조 (매각물건명세서의 공고 등): 법원은 매각물건명세서를 작성한 때에는 지체 없이 그 등본을 채무자, 소유자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 저당권의 실행을 위한 경매의 신청을 한 채권자, 배당요구를 한 채권자 및 조세채권을 가진 자에게 각 송달하여야 한다.

참고 판례: 대법원 1986. 5. 23.자 86마295 결정, 대법원 1999. 1. 7.자 98라513 결정

결론: 등기 없는 제시외 건물이 경매에 포함되려면 엄격한 요건을 충족해야 합니다. 경매 참여 전에 제시외 건물의 존재 여부와 권리 관계를 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다.