미등기, 무허가 건물에도 지상권이 인정될까?

땅과 그 위의 건물 주인이 같았는데, 나중에 땅과 건물 주인이 서로 달라지는 경우가 있습니다. 이럴 때 건물 주인은 땅 주인에게 건물을 위한 지상권을 주장할 수 있을까요? 특히, 건물 등기가 안 되어 있거나, 심지어 무허가 건물이라면 어떨까요? 오늘은 이 부분에 대해 대법원 판례를 통해 자세히 알아보겠습니다.

관습상의 지상권이란 무엇일까요?

땅 주인과 건물 주인이 원래 같았다가 나중에 달라지는 경우, 건물을 철거하기로 한 특별한 약속이 없었다면 건물 주인은 땅 주인에게 건물을 위한 관습상의 지상권을 주장할 수 있습니다. 즉, 건물을 계속해서 그 땅 위에 두고 사용할 권리를 갖게 되는 것입니다. 이는 법으로 정해진 지상권이 아니라 관습적으로 인정되는 지상권입니다. (민법 제366조)

등기 없고, 허가도 없는 건물에도 지상권이 인정될까요?

대법원은 건물에 등기가 되어 있지 않거나, 심지어 무허가 건물이라고 하더라도 관습상의 지상권 취득에는 영향이 없다고 판단했습니다. 즉, 등기 여부나 건축허가 여부와 관계없이 땅 주인과 건물 주인이 원래 같았다가 달라졌다면 건물 주인은 관습상의 지상권을 취득할 수 있다는 것입니다.

핵심은 '철거 약정' 여부!

다만, 중요한 예외가 있습니다. 땅과 건물 주인이 분리될 당시 건물을 철거하기로 약정했다면 관습상의 지상권은 인정되지 않습니다. 위에서 소개한 대법원 판례 (1992.7.28. 선고 91다41346 판결) 에서도 땅 주인이 건물을 철거하기로 약정한 사실이 인정되어 건물 주인의 지상권 주장이 받아들여지지 않았습니다.

관련 판례:

• 대법원 1964.9.22. 선고 63아62 판결(집12② 민111)
• 대법원 1988.4.12. 선고 87다카2404 판결(공1988, 839)

땅과 건물의 소유 관계가 복잡하게 얽혀있는 경우, 관습상의 지상권 문제가 발생할 수 있습니다. 따라서 땅이나 건물을 거래할 때는 관련 법리와 판례를 꼼꼼히 살펴보고, 철거 약정 여부 등 중요한 사항을 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 도움이 될 것입니다.