백화점 식품관 점포 분양, 계약 무효일까? 구분소유권과 원시적 불능에 대한 이야기

백화점 지하 식품관에 있는 점포를 분양받았는데, 계약이 무효라고 하면 어떨까요? 최근 대법원 판결에서 이와 관련된 중요한 법리가 다뤄졌습니다. 이번 판결을 통해 구분소유권과 계약의 원시적 불능에 대해 자세히 알아보겠습니다.

사건의 개요

원고들은 백화점 지하 2층에 위치한 식품관 점포들을 분양받았습니다. 그런데 이 점포들은 백화점 식품관 전체가 일체로 임대되어 운영되는 동안에는 점포별로 구분된 벽이나 차단시설, 경계표지, 건물번호표지 등이 제대로 설치되어 있지 않았습니다. 이에 원고들은 분양계약 당시 점포들이 구분소유권의 객체가 될 수 있는 독립성을 갖추지 못했으므로, 분양계약은 원시적으로 불능인 급부를 목적으로 하여 무효라고 주장했습니다. 1심과 2심 법원은 원고들의 주장을 받아들였습니다.

대법원의 판단

그러나 대법원은 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. 대법원은 구분건물의 소유권 취득을 목적으로 하는 매매계약이 원시적 불능으로 무효가 되려면, 매매 목적물이 '계약 당시'뿐만 아니라 '그 후로도' 약정에 따른 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능해야 한다고 판시했습니다.

즉, 계약 당시 독립성을 갖추지 못했더라도, 향후 독립성을 갖출 수 있다면 계약이 유효할 수 있다는 것입니다.

본 사건의 경우, 비록 분양 당시 점포별 구분이 명확하지 않았더라도, 임대기간 종료 후에는 점포별로 구획과 표지를 설치할 수 있으므로, 구조상, 이용상 독립성을 갖추는 것이 사회통념상 불가능하다고 보기 어렵다는 것이 대법원의 판단입니다. 특히, 해당 점포들이 집합건물법 제1조의2가 적용되는 구분점포라는 점을 고려하면, 사용관계에 따라 완화된 구조상 독립성이 인정될 여지가 충분하다고 보았습니다.

관련 법조항

• 민법 제563조 (매매의 목적물) 매매의 목적물은 재산권의 이전을 목적으로 하여 특정되어야 한다.
• 민법 제741조 (부당이득의 내용) 법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조 (목적) 이 법은 집합건물의 소유 및 관리에 관한 사항을 규정함으로써 구분소유자의 권리를 보호하고 집합건물의 관리방법을 명확하게 하여 집합건물의 건전한 관리를 도모함을 목적으로 한다.
• 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제1조의2 (구분점포 등의 범위) 이 법에서 "구분점포"란 건축물대장에 등재되고 1동의 건물의 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 권리의 객체가 될 수 있는 것으로서, 구분소유자가 전유하는 부분을 말한다.

핵심 정리

이번 판결은 구분소유권의 객체가 되기 위한 '구조상, 이용상 독립성'의 판단 시점을 명확히 했다는 점에서 의의가 있습니다. 단순히 계약 당시의 상태만 볼 것이 아니라, 향후 독립성을 갖출 가능성까지 고려해야 한다는 점을 강조한 판결입니다. 백화점이나 대형 쇼핑몰 내 점포 분양 계약과 관련된 분쟁에서 중요한 기준이 될 것으로 예상됩니다.