건물 지하 점포 매매와 채권양도, 과연 유효할까?

오늘 살펴볼 사례는 건물 지하 점포를 둘러싼 복잡한 분쟁에 관한 이야기입니다. 구분소유권, 원시적 불능, 채권양도 등 다소 어려운 법률 용어가 등장하지만, 최대한 쉽게 풀어서 설명해 드리겠습니다.

사건의 발단:

한 건물의 지하 1층에는 여러 개의 점포가 있었는데, 처음 분양 당시에는 벽체 없이 바닥 타일 색깔만 다르게 구분되어 있었습니다. 그런데도 각 점포에 대해 구분소유권 등기가 이루어졌고, 이를 근거로 점포들이 거래되었습니다. 시간이 흘러 건물주는 지하 전체를 사우나로 개조하여 임대했습니다. 이에 반발한 점포 소유자들은 소송을 제기했고, 법원은 점포들이 구분소유권의 객체가 될 수 없다고 판결했습니다. (구분소유권이란, 아파트 한 채처럼 건물의 일부분을 소유할 수 있는 권리입니다.) 하지만 건물주는 점포 소유자들에게 점포 부분을 인도하고 손해배상해야 한다는 판결을 받았습니다. 그럼에도 건물주는 사우나 영업을 계속했고, 원고는 이러한 상황에서 문제의 점포를 매수하고 소송을 제기했습니다.

쟁점:

이 사건의 핵심 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 구분소유권의 요건을 갖추지 못한 점포를 매매한 계약은 유효한가?
2. 점포 매매와 함께 이루어진 채권양도 계약 또한 유효한가?

대법원의 판단:

대법원은 원심 판결을 뒤집고, 다음과 같이 판단했습니다.

1. 구분소유권: 건물 일부가 처음에는 구분소유권의 요건을 갖추지 못했더라도, 나중에 요건을 갖추게 되면 관련 등기는 유효합니다. (대법원 2016. 1. 28. 선고 2013다59876 판결) 매매계약 당시 구분소유권의 객체가 아니더라도, 향후 객체가 될 가능성이 있다면 매매계약은 유효합니다. (대법원 2017. 12. 22. 선고 2017다225398 판결) 이 사건에서는 점포가 장차 구분소유권의 객체가 될 가능성을 배제할 수 없으므로 매매계약은 유효합니다.

2. 채권양도: 계약의 일부가 무효라도 나머지 부분은 유효할 수 있습니다. (민법 제137조) 여러 개의 계약이 사실상 하나의 계약처럼 움직이는 경우에도 이러한 원리가 적용됩니다. (대법원 2022. 3. 17. 선고 2020다288375 판결, 대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다9068 판결) 이 사건에서는 매매계약이 무효가 되더라도 채권양도 계약은 유지하려는 의사가 있었다고 볼 수 있으므로, 채권양도 계약은 유효합니다.

결론:

대법원은 점포 매매계약과 채권양도 계약 모두 유효하다고 판단하며 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 심리하도록 환송했습니다. 이 사례는 구분소유권의 요건과 법률행위 일부 무효의 법리에 대한 이해를 돕는 중요한 판례입니다.