보증인 있는 부동산 담보대출, 채권자 함부로 하면 안되는 이유

부동산 담보대출을 받을 때, 빚을 못 갚을 경우를 대비해 다른 사람의 부동산을 추가 담보로 제공하는 경우가 있습니다. 이때 추가 담보를 제공하는 사람을 '물상보증인'이라고 합니다. 오늘은 물상보증인이 있는 부동산 담보대출에서 채권자가 주의해야 할 사항들을 최근 대법원 판결(2017. 12. 21. 선고 2013다16992 전원합의체 판결 등)을 바탕으로 살펴보겠습니다.

1. 채무자 부동산 먼저 처리해도 보증인 부동산에 다시 청구 못 한다!

채무자와 물상보증인의 부동산에 모두 근저당이 설정된 경우, 채권자는 채무자의 부동산을 먼저 팔아서 돈을 일부 받았더라도, 남은 빚을 보증인의 부동산에 다시 청구할 수 없습니다. 이미 받은 돈만큼은 보증인 부동산에 대한 청구에서 빼야 합니다. (민법 제357조, 제368조)

채무자 부동산을 팔아서 받은 돈은 이미 빚을 갚는 데 사용되었으므로, 보증인에게 또 다시 같은 빚을 갚으라고 할 수는 없겠죠? 보증인도 채무자의 부동산이 먼저 팔려 빚이 줄어들 것을 기대하고 보증을 선 것이기 때문에 이러한 기대를 보호해야 합니다.

2. 보증인이 먼저 빚 갚으면 채무자에게 빚 청구하고, 담보권도 넘겨받는다!

만약 보증인의 부동산이 먼저 경매로 팔려서 채권자가 돈을 받았다면, 보증인은 채무자에게 갚아준 돈을 돌려달라고 할 수 있고(구상권), 채무자 부동산에 대한 채권자의 담보권도 넘겨받습니다(대위취득). 이때, 보증인 부동산의 후순위 담보권자도 보증인이 넘겨받은 담보권을 주장할 수 있습니다(물상대위). (민법 제341조, 제357조, 제368조 제2항, 제370조, 제481조, 제482조)

3. 채권자가 담보를 함부로 없애거나 줄이면 보증인 책임도 줄어든다!

채권자가 채무자 부동산에 대한 담보를 함부로 포기하거나 순위를 낮춰서 담보 가치를 떨어뜨리면, 보증인은 그만큼 빚을 갚을 책임을 면하게 됩니다. (민법 제357조, 제368조, 제485조)

예를 들어 채무자 부동산에 1순위 근저당권을 가지고 있던 채권자가 이를 포기해서 2순위로 밀려나고, 그 결과 경매에서 돈을 한 푼도 못 받게 되었다면, 보증인은 그만큼 빚을 갚지 않아도 됩니다. 즉, 채권자는 자신의 행동으로 인해 보증인에게 피해를 주면 안 된다는 것입니다.

4. 여러 개의 담보 중 하나 경매되면 1순위 채권자부터 돈 받는다!

여러 개의 부동산에 공동근저당이 설정된 경우, 그중 하나가 경매로 팔리면 1순위 채권자부터 돈을 받아가고, 남는 돈이 있으면 그다음 순위 채권자가 받아갑니다. 1순위 채권자와 후순위 채권자가 같은 사람이라도 마찬가지입니다. (민법 제333조, 제357조, 제368조 제1항, 제370조)

즉, 채권자가 여러 순위의 담보권을 가지고 있더라도, 경매가 진행되는 부동산에서는 1순위 채권부터 변제받고, 남은 빚은 다른 담보로 청구해야 합니다.

이처럼 물상보증인이 있는 부동산 담보대출에서는 채권자, 채무자, 물상보증인, 후순위 담보권자 등 여러 당사자의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있습니다. 따라서 관련 법리를 잘 이해하고 대출 계약을 진행해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다.