내 부동산은 왜 먼저 압류당했나요? - 공동저당과 물상보증인의 눈물겨운 이야기

돈을 빌릴 때, 빚을 제때 갚지 못할 경우를 대비해 담보를 제공하는 경우가 많습니다. 부동산을 담보로 제공하는 '저당권'이 대표적인데요, 만약 여러 부동산을 한꺼번에 담보로 제공하는 '공동저당'의 경우, 내 부동산이 먼저 압류될 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요? 특히 내가 빚을 진 당사자가 아니라 '물상보증인'일 경우 더욱 주의해야 합니다.

물상보증인이란 쉽게 말해, 돈을 빌린 사람(채무자) 대신 자신의 부동산을 담보로 제공하는 사람을 말합니다. 채무자가 돈을 갚지 못하면, 채권자는 물상보증인의 부동산을 압류해서 돈을 회수할 수 있죠.

그런데 만약 채무자 본인의 부동산과 물상보증인의 부동산이 공동저당으로 묶여있다면 어떻게 될까요? 예를 들어 A가 B에게 돈을 빌리면서 A 자신의 집과, A의 친구 C의 땅을 함께 담보로 제공했다고 가정해 봅시다. A가 돈을 갚지 못해 두 부동산이 모두 경매에 넘어갔다면, 채권자 B는 A의 집과 C의 땅 중 어떤 것을 먼저 처분해야 할까요?

이 경우, 채무자 A의 집이 먼저 처분됩니다. 즉, A의 집을 경매해서 나온 돈으로 먼저 빚을 갚고, 만약 돈이 부족할 경우에만 C의 땅을 처분하게 됩니다. 이게 바로 대법원의 판례(대법원 2010. 4. 15. 선고 2008다41475 판결)입니다.

흔히 여러 채권자가 동시에 배당을 받을 때, 배당 순위가 똑같은 채권자들은 각 채권액에 비례해서 배당받는다고 알고 있는 경우가 많습니다 (민법 제368조 제1항). 하지만 위 판례에 따르면, 공동저당의 경우에는 민법 제368조 제1항이 적용되지 않습니다. 즉, 비례해서 배당하는 것이 아니라, 채무자 소유 부동산부터 처분한다는 것이죠.

더 중요한 것은, 설령 물상보증인 C가 A의 빚에 대해 연대보증까지 서줬다고 하더라도 마찬가지라는 것입니다. 연대보증은 채무자와 똑같이 빚을 갚을 책임을 지는 것을 말하는데, C가 연대보증을 섰다고 해서 C의 땅이 A의 집보다 먼저 처분되는 것은 아닙니다. 어쨌든 채무자의 부동산부터 처분하는 것이 원칙입니다.

물상보증은 채무자를 돕는다는 좋은 의도로 하는 경우가 많지만, 그만큼 위험 부담도 큽니다. 특히 공동저당의 경우, 예상치 못한 손해를 볼 수도 있으니 주의해야 합니다. 물상보증을 서기 전에는 반드시 관련 법률 및 판례를 꼼꼼히 확인하고, 신중하게 결정하는 것이 중요합니다. (민법 제428조 제1항 참조)