보증인과 후순위 근저당권자, 누가 더 우선할까?

부동산 담보대출은 돈을 빌리는 사람에게는 유용하지만, 돈을 빌려주는 사람 입장에서는 빌려준 돈을 제대로 돌려받지 못할 위험이 있습니다. 이런 위험을 줄이기 위해 돈을 빌리는 사람은 부동산을 담보로 제공하고, 혹시라도 돈을 갚지 못할 경우를 대비해 보증인을 세우기도 합니다. 그런데 만약 돈을 빌린 사람이 돈을 갚지 못하고, 이미 그 부동산에 다른 근저당권이 설정되어 있는 경우, 보증인과 후순위 근저당권자 중 누가 먼저 돈을 돌려받을 권리가 있을까요? 최근 대법원 판결을 통해 이 문제를 자세히 살펴보겠습니다.

사건의 개요

돈을 빌린 사람이 빚을 갚지 못하자, 보증인이 대신 빚을 변제하고 해당 부동산에 대한 권리를 주장했습니다. 그러나 이미 그 부동산에는 다른 근저당권(후순위 근저당권)이 설정되어 있었습니다. 보증인과 후순위 근저당권자 사이에 누가 먼저 돈을 회수할 수 있는지에 대한 분쟁이 발생한 것입니다.

대법원의 판단

대법원은 보증인의 손을 들어주었습니다. 보증인은 후순위 근저당권보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있다는 것입니다. 그 이유는 다음과 같습니다.

• 민법 제482조 제2항은 채무 변제 후 채권자의 권리를 대신 행사하는 '변제자 대위'에 관한 규정인데, 보증인과 제3취득자(예: 후순위 근저당권자) 사이의 권리관계를 조정하고 있습니다. 이 조항은 제3취득자는 보증인에 대해 채권자를 대위할 수 없다고 명시하고 있습니다.

• 일반적인 제3취득자(소유권, 지상권, 전세권 취득자)는 등기부를 통해 담보권의 존재를 알고 권리를 취득하기 때문에 담보권 실행으로 인한 손해를 예상할 수 있습니다. 또한 민법 제364조와 제367조를 통해 저당권 소멸 청구 및 필요비/유익비 우선변제권 등을 보장받고 있습니다. 따라서 변제자 대위와 관련하여 제3취득자보다는 보증인을 보호할 필요가 더 큽니다.

• 그러나 후순위 근저당권자는 민법 제364조의 저당권 소멸 청구권을 행사할 수 없고, 선순위 근저당권 실행으로부터 보호받는 규정도 없습니다. 또한 보증인과 달리 채무에 대한 직접적인 변제 책임도 없습니다. 따라서 후순위 근저당권자를 보증인보다 더 보호해야 할 이유가 없습니다.

• 만약 후순위 근저당권자를 민법 제482조 제2항 제1호의 '제3자'에 포함시킨다면, 후순위 근저당권자는 항상 보증인에 대해 대위권을 행사할 수 있게 되는 반면, 보증인은 후순위 근저당권자에 대해 대위권을 행사하려면 미리 대위의 부기등기를 해야 합니다. 이는 보증인보다 후순위 근저당권자를 더 보호하는 결과가 되어 민법 제482조 제2항의 입법 취지에 어긋납니다.

• 후순위 근저당권자는 선순위 근저당권의 담보가치를 초과하는 부분에 대해서만 담보권을 설정하는 것이 일반적이므로, 변제자 대위와 관련하여 후순위 근저당권자를 보증인보다 우선적으로 보호할 필요가 없습니다.

결론

대법원은 위와 같은 이유로 보증인이 후순위 근저당권자보다 우선하여 채권자를 대위할 수 있다고 판결했습니다. 즉, 보증인은 부기등기 없이도 후순위 근저당권자에 대해 대위권을 행사할 수 있습니다. 이 판결은 보증인과 후순위 근저당권자 사이의 법정대위에 관한 중요한 기준을 제시한 것으로 평가됩니다. (참조판례: 대법원 2006. 1. 26. 선고 2005다17341 판결)